ابعاد حقوقی استفاده اداری از املاک مسکونی

 تقسیم‌بندی املاک به کاربری‌های مختلف راهی است برای مدیریت استفاده از ساختمان‌ها در فضای شهری. اما تفاوت قیمتی که زمین در کاربری‌های مختلف دارد باعث شده است که برخی با نادیده گرفتن این کاربری‌ها و به جان خریدن برخی تخلفات، از املاک استفاده‌ای مخالف با کاربری تعیین شده برای آن داشته باشند.

تشخیص کاربری اداری

در این باره اولین موضوعی که جای سوال دارد این است که کاربری یک ملک اداری چگونه تعیین می‌شود؟ یک حقوقدان در این خصوص می‌گوید: شهرداری وظیفه دارد کاربری ساختمان‌های احداثی را تعیین کند. قانون تاکید می‌کند که از یک واحد آپارتمان احداثی منحصراً همان استفاده‌ای می‌تواند انجام بگیرد که در کاربری قید شده است. در این راستا تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، وظیفه‌ای خطیر را به عهده شهرداری‌ها گذاشته است. شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند.
دکتر نادر شکری در خصوص نادیده گرفتن و چشم بستن بر کاربری املاک می‌گوید: در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده 100 این قانون مطرح می‌کند و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم می‌گیرد. این کارشناس حقوق شهری اضافه می‌کند: این تصمیم به وسیله مأموران شهرداری اجرا می‌شود و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل، برای کسب و پیشه یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه‌ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می‌شود. البته دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک استفاده تجاری محسوب نمی‌شود.

دایر کردن دفاتر وکالت در کاربری مسکونی

یک مدرس دانشگاه به بررسی یکی از موضوعاتی می‌پردازد که در سال‌های اخیر در خصوص کاربری املاک محل چالش بوده است. دکتر کیومرث عزتی پور موضوع کاربری مورد استفاده برای دایر کردن دفاتر وکالت را مورد توجه قرار می‌دهد و می‌گوید: در این خصوص ناگزیر باید به سراغ رای وحدت رویه شماره 607 مورخ 20/6/75 برویم که در ادامه عینا نقل می‌کنم: «نظر به اینکه شغل وکالت دادگستری تابع قانون خاص بوده و طبق آیین نامه و مقررات مربوط به خود دفتر آن محلی است برای پذیرایی موکلین و تنظیم امور وکالتی، که در واقع به اعتبار شخص وکیل اداره می‌شود نه به اعتبار محل کار و نیز در زمره هیچ یک از مشاغل احصا شده در ماده 2 قانون نظام صنفی مصوب 13/4/1359 شورای انقلاب اسلامی نبوده و از شمول مقررات نظام صنفی مستثنی می‌باشد، لذا به اقتضای مراتب فوق دفتر وکالت دادگستری را نمی‌توان از مصادیق محل کسب، پیشه و تجارت و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 دانست بلکه مشمول عمومات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 می‌باشد.»

این کارشناس حقوقی توضیح می‌دهد: بنابراین به موجب تبصره 1 ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 در صورتی که عین مستأجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره‌ محل سکنی است و چنانچه قرارداد فیمابین (محل کار دفتر وکالت) مالک و مستاجر نباشد، تابع قانون مدنی است. چنانچه وکیل در انعقاد قرارداد اجاره با مالک به تجاری بودن محل تصریح کند یا وجهی بابت سرقفلی پرداخت کند نوع استفاده تجاری محسوب می‌شود و تابع مقررات اجاره‌ تجاری است؛ در غیر این صورت استفاده غیر تجاری محسوب می‌شود و تابع مقررات اماکن استیجاری و مسکونی و قانون مدنی خواهد بود.

اهمیت نظر همسایه‌ها

این مدرس دانشگاه تاکید می‌کند: چنانچه عین یا منافع مسکونی باشد و در مجتمع مسکونی فعالیت غیر مسکونی انجام شود تا زمانی که دیگر مالکان از نظر شهرداری معترض به فعالیت نباشند، بلامانع است؛ در غیر این صورت مانع قانونی برای فعالیت است چون مستاجر هنگامی می‌تواند منافع مورد اجاره را استفاده کند که مزاحمتی برای دیگر سکنه نداشته باشد. موجر و چه مستاجر دارای حقوق و وظایفی‌اند که بعد از تنظیم قرارداد اجاره برای آنها به وجود می‌آید و از تعریف عقد اجاره که در ماده 466 قانون مدنی به آن اشاره شده است: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود» آنچه قابل توجه است این است که موجر و مستاجر به چه کسی اطلاق می‌شود؟ موجر کسی است که مالک است و یا از طرف مالک اجازه دارد ملک را اجاره دهد و مستاجر کسی است که ساختمان را از موجر اجاره می‌کند یعنی اجاره کننده.
دکتر عزتی‌پور توضیح می‌دهد: پس در قرارداد اجاره باید مشخصات اجاره‌دهنده و اجاره‌کننده دقیقا آورده شود و اگر هر یک از آنها به رضایت و نمایندگی از طرف دیگری مبادرت به تنظیم عقد می‌کنند باید دلیل قابل اطمینان و موثقی مانند وکالت‌نامه رسمی ارائه دهند و مورد اجاره باید با مشخصات کامل در قرارداد آورده شود.

اثر قرارداد موجر و مستاجر وکیل

این حقوقدان ادامه می‌دهد: هر یک از طرفین می‌تواند بر مبنای منافع خود شرایطی را در قرارداد بگنجاند که اگر مورد قبول طرفین قرار گرفت دارای اثر حقوقی خواهد بود؛ مانند اختیار تغییرات اساسی یا حق انتقال مورد اجاره داده شده به دیگری. البته بهتر است در قرارداد اجاره قید شود که مورد اجاره به تصرف مستاجر داده شده ‌است یا خیر. همچنین آنچه حائز اهمیت است در اجاره‌ها باید مدت اجاره معین باشد؛ زیرا در غیر این صورت اجاره باطل است. البته مدت اجاره‌ها معمولا یک سال تعیین می‌شود و مدت اجاره از روزی شروع خواهد شد که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، زمان انعقاد قرارداد شروع عقد اجاره خواهد بود. ضمنا لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع عین مستاجره شناخته شود پس اگر فردی خانه‌ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد و چنانچه مستاجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت؛ برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این مکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می‌شود ولی مستاجر از آن استفاده تجاری می‌کند.
قابل ذکر است عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نخواهد شد؛ اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود با فوت مستاجر عقد اجاره باطل می‌شود.