شرایط الزام به تعمیر ساختمان مشاعی

یکی از دعاوی موجود در محاکم را می‎توان تقاضای خواهان به منظور محکومیت دعوی برای الزام به تعمیر ساختمان مشاعی دانست.

زیرا تعمیر ساختمان مشاعی می‎تواند برای هر یک از طرفین مشکلات مادی به وجود آورد.

الزام به تعمیر ساختمان مشاعی در چه مواردی قابلیت طرح دارد؟ برای بررسی این موضوع ابتدا باید با مفهوم اشاعه آشنا شویم؛ مطابق مقررات قانون مدنی ایران در صورتی که یک ملک متعلق به دو یا چند مالک باشد، از آن به عنوان ملک مشاع یاد می‎شود. این مفهوم در مقابل ملک مفروز به کار می‎رود.

در صورتی که ملک مشاع (ملکی که متعلق به دو یا چند مالک است) نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد و برخی از شرکای ملک بدون علت موجه قانونی از پرداخت هزینه‎های مربوط به تعمیر امتناع کنند، نوبت به طرح دعوی الزام به تعمیر ساختمان مشاعی می‎رسد.

با این توضیح که، در ساختمان‎های مشاعی هیچ شریکی نمی‎تواند شریک دیگر را ملزم و مجبور به انجام اقدامات و تعمیرات غیرضروری کند، به طور کلی اقدامات مربوط به زیباسازی و انتفاع بهتر در ساختمان‎های مشاعی از موضوع بحث خروج موضوعی دارد و این دست اقدامات جز با توافق و رضایت تمامی شرکا ممکن و میسر نخواهد بود.

بنابراین دعوای موضوع بحث مربوط به تعمیرات کلی و اساسی است و منظور اقدامات و تعمیراتی است که جهت حفظ و نگهداری ملک ضرورت داشته باشد.

با ذکر مثالی موضوع را روشن می‎کنیم؛ فرض کنید، یک واحد آپارتمان به صورت مشاعی متعلق به سه شریک باشد. اگر دو شریک با هدف زیباسازی آپارتمان قصد تعویض کفپوش و کاغذهای دیواری مربوط به بنا را داشته باشند و شریک دیگر با این اقدامات مخالفت کند، الزام شریک مخالف به انجام اقدامات مزبور از طریق دادگاه امکان نخواهد داشت، چرا که تعویض کفپوش و کاغذ دیواری از تعمیرات اساسی جهت حفظ و نگهداری آپارتمان محسوب نمی‌شود و نمی‎توان هزینه‎های مربوط به چنین اقداماتی را بر شریک مال مشاع تحمیل کرد. اما در نظر بگیرید، درآپارتمان مشاع لوله‎های داخلی مربوط به سیستم آب‎رسانی دچار مشکل شود، به‎نحوی که عدم تعمیر به‎موقع آن موجب نفوذ آب به دیوار و سایر بخش‎های واحد مربوطه شود. در این مثال، امتناع شریک مال مشاع از پرداخت هزینه‏‎های تعمیر موجه نبوده و الزام وی از طریق دادگاه امکان‎پذیر است.

پرسشی که مناسب است در این بخش مطرح و به آن پاسخ داده شود، این است که هر شریک ساختمان مشاع تا چه میزان مسئول پرداخت هزینه‎های مربوط به تعمیرات اساسی و کلی مربوط به ساختمان مشاع است؟در پاسخ باید گفت، هر شریک، به میزان سهم خود از مالکیت ساختمان مشاع مکلف به پرداخت هزینه‎های مربوطه است. برای مثال، اگر ساختمان مشاعی متعلق به سه شریک بوده و سهم هر شریک در ساختمان برابر باشد، هزینه‎های پرداخت تعمیرات نیز بین شرکا به نسبت مساوی تقسیم خواهد شد.

دعوی الزام به تعمیر ساختمان مشاعی به طرفیت (علیه) شریک یا شرکای ممتنع طرح می‎شود. در مواردی این امکان وجود دارد که قسمت‎های مشاعی در یک آپارتمان که واحدهای آن دارای مالک اختصاصی است، نیاز به تعمیرات کلی و اساسی داشته باشد. در این صورت مدیر ساختمان می‎تواند با ارائه دلیل به مدیریت نسبت به طرح دعوی به طرفیت مالکان ممتنع اقدام کرده و از طریق دادگاه صالح خواندگان را ملزم به تعمیرات اساسی و کلی کند.

پرسش دیگری که در این قسمت مطرح می‎شود، این است که در صورتی که انجام تعمیرات کلی در ساختمان مشاع فوریت داشته باشد، تکلیف چیست؟ در پاسخ باید گفت به نظر می‌رسد می‎توان از طریق تامین دلیل، نواقص موجود را ثبت و ضبط و متعاقبا نسبت به انجام تعمیرات اقدام کرد. پس از تعمیر ساختمان، می‎توان هزینه های مربوطه را به نسبت سهم شریک ممتنع از وی مطالبه کرد.

مطابق مقررات قانون آیین دادرسی دادگاه‎های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول است و می‎توان با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی نسبت به طرح دعوی الزام به تعمیرات ساختمان مشاعی اقدام کرد.