نقد رای اخیر شورای عالی ثبت

شورای عالی ثبت اخیرا در اعتراض به رأی مورخ 8 مرداد سال 98 هیات نظارت تهران درخصوص امکان ابطال مزایده در صورت طولانی شدن عملیات اجرا رأیی صادر کرده که دکتر یاسر مرادی، مدرس دانشگاه و پژوهشگر حقوق بانکی  به نکاتی در این باب مطرح کرده است که در ادامه می‌خوانید:

ماده 34 قانون ثبت مقرر می‌دارد «چنانچه بدهکار ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند، بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌کند.» اخیرا رأی ۵۴۳۵ شورای عالی ثبت در مقام اعتراض به رای مورخ 8 مرداد سال 98 هیات نظارت تهران صادر شده است که تاکید می‎کند «چون از زمان قطعیت ارزیابی تا انتشار آگهی مزایده بیش از ۲ ماه مقرر در ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت گذشته، مطابق قسمت اخیر ماده ۱۷۲ آیین‎نامه اجرا، مزایده صورت‎گرفته ابطال وعملیات اجرایی باید با ارزیابی مجدد ادامه پیدا کند.» در این خصوص سوالات بسیار زیادی از جمله امکان استفاده از آن در پرونده‌های مشابه یا عطف به ماسبق شدن آن و تعارض با برخی قوانین و آیین‎نامه‎ها مطرح شد که در این زمینه نکات تفسیری ذیل را به استحضار می‌رساند:

1- در واقع به نظر می‎رسد شورای عالی ثبت در رأی اخیر خود از عبارت «حداکثر ظرف دو ماه» در ماده 34 چنین استنباط کرده است که قانونگذار، مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی را برای انجام تشریفات مزایده و وصول پرداخت مطالبات داین تعیین کرده و ظرف دو ماه مذکور باید پرونده اجرایی از زمان ارزیابی تا پایان مزایده مختومه شده باشد. هرچند رأی اخیر بر اساس نص مفاد و منطوق ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت است و رأی اعلامی و تفسیری تلقی شده و در صورت وجود سایر شرایط، قابلیت عطف به ماسبق شدن را نیز دارا بود اما باید توجه شود که این رأی، صرفا در مقام اعتراض به رأی هیات نظارت صادر شده  و رأی وحدت‎رویه نیست تا برای سایر مراجع ثبتی لازم‌‎الاجرا باشد چراکه شورای عالی ثبت حسب اوضاع و احوال هر پرونده تصمیم خاصی اتخاذ می‎کند که امکان تسری دادن آن به سایر موارد به صورت قانونی وجود ندارد.

2- قرینه دیگری دال بر این ادعا، این است که متن ماده 34 قانون ثبت، «برگزاری مزایده» ظرف دو ماه پس از قطعیت ارزیابی را الزام‎آور می‎داند اما شورای عالی ثبت مقرر داشته است که چون از زمان قطعیت ارزیابی تا «انتشار آگهی» مزایده بیش از ۲ ماه گذشته، مزایده باطل است و از این باب با مفاد ماده 34 تفاوت‎هایی دارد که نشان می‎دهد احتمالا شرایط خاص پرونده منجر به صدور این رای شده است.

3- منطوق ماده ۳۴ قانون ثبت، صرفا اداره ثبت را ملزم به وصول مطالبات با برگزاری مزایده در مدت‌زمان مقرر کرده و برای این تکلیف ضمانت اجرایی در نظر نگرفته است لذا اینکه به صورت عام و مطلق، عدم برگزاری مزایده توسط اداره ثبت را که صرفا می‎تواند یک تخلف اداری تلقی شود، دلیل ابطال مزایده بدانیم، تفسیری جدید و جسورانه‎ای از ماده 34 است که با منطق و روال حقوقی موجود چندان سازگار نیست.

4- در حال حاضر به علت حجم بالای پرونده‎های اجرایی ثبتی بین قطعیت ارزیابی و برگزاری یا حتی آگهی مزایده معمولا بیش از 2 ماه فاصله می‎افتد و اگر بخواهیم این امر را دلیل ابطال مزایده بدانیم، حجم بالایی از مزایده‎ها قابلیت ابطال خواهد داشت که نابسامانی زیادی ایجاد خواهد کرد و به نظم عمومی خدشه وارد می‎کند.

5- تبصره ماده ۱۰۲ آیین‎نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‎الاجراء اصلاحی سال ۹۸ با کاهش زمان امکان اعتراض به ارزیابی از یک سال به 6 ماه مقرر می‌دارد: «درصورتی که 6 ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی اموال گذشته باشد، هر یک از طرفین پرونده می‎تواند تا قبل از انتشار آگهی مزایده، ارزیابی مجدد را درخواست کند.» لذا بین این مقرره با رأی اخیر شورای عالی ثبت تعارض وجود دارد؛ مگر اینکه بین این دو چنین جمع کنیم که مهلت مقرر در این تبصره منصرف به اسناد ذمه بوده و در خصوص اسناد رهنی، ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت ملاک عمل است که به شخصه، قائل به وجود ممیزه خاصی برای ایجاد این تفکیک نیستم.

 جمع‎بندی و نتیجه‎گیری

به نظر می‌رسد شورای عالی ثبت با توجه به عدم ثبات قیمت املاک مرهونه در ماه‎های اخیر به صورت موردی و صرفا در مقام رد رای هیات نظارت درصدد کاهش اعتبار 6 ماهه ارزیابی به دو ماه با استفاده از ظرفیت قانونی ماده 34 قانون ثبت بوده است اما چون رای وحدت‎رویه صادر نکرده، این امر به صورت قانونی قابل تعمیم به سایر پرونده‎ها نیست. اما در هر حال رای اخیر می‎تواند به عنوان یک استدلال حقوقی و نمونه‌ای قابل اهمیت از رویه ثبتی مورد توجه و حتی وحدت ملاک قرار گیرد.

در عین حال افرادی که با وضعت مشابه در این خصوص ادعایی دارند، در صورت عدم ختم عملیات اجرا، می‎توانند به روند عملیات اجرا در مراجع قانونی از جمله رییس ثبت محل، هیات نظارت استان و شورای عالی ثبت اعتراض کنند.