موارد فسخ و تعلیق در قرارداد های ساخت و ساز

در هر قرادادی طرفین با رضایت یکدیگر و با رعایت قوانین و مقررات حاکم بر موضوع، تعهداتی را بر عهده می‎گیرند و به موجب آن، هر یک متعهد بر امری می‌شود. اما چنانچه نقض تعهدی از جانب یک طرف قرارداد صورت پذیرد، به موجب قانون یا قرارداد، طرف مقابل حق برهم زدن معامله را دارد.

همچنین حق تعلیق به هر یک از طرفین قرارداد اجازه می‌دهد حسب مقررات قانونی یا توافقات قراردادی یا به دلیل فورس‌ماژور تعهدات خود را در مقابل طرف دیگر موقتاً به تعویق اندازند.

هنگام انعقاد قراردادهای ساختمانی در اعمال حق فسخ یا تعلیق، بسته به اینکه کارفرما بخش دولتی یا خصوصی باشد، تفاوت‌هایی وجود دارد.

 چگونگی اعمال فسخ در قراردادهای دولتی

یکی از وجوه تمایزات قراردادهای اداری با قراردادهای خصوصی، تکیه بر حفظ منفعت عمومی است. به‌طوری که ماده 48 شرایط عمومی پیمان مقرر می‎دارد، چنانچه قبل از پایان یافتن کارهای موضوع پیمان، کارفرما بدون آنکه از سوی پیمانکار تقصیری صورت پذیرفته باشد، بنا بر مصلحت خود یا علل دیگر تصمیم به پایان دادن پیمان بگیرد، می‎تواند آن را فسخ کند. بنابراین دستگاه‌های اداری و اجرایی دولت نه‌تنها خود مرجع تشخیص منفعت عمومی هستند بلکه اختیار دارند در هر مرحله‌ای از کار، پیمان را فسخ کنند.  همچنین بر اساس ماده 46 شرایط عمومی پیمان، در صورت تحقق مواردی که اشاره می‎شود، ضمن اینکه کارفرما حق فسخ پیمان را دارد، به موجب صدر ماده 47 جهت اعمال آن نیازی به مراجعه به مراجع قضایی ندارد و لذا رأساً می‎تواند به طرف پیمان ابلاغ کند. البته موضوع فسخ باید در هیات سه نفره بررسی شود. اعضای این هیات تماما منصوب وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی هستند. نظر این هیات باید به تأیید وزیر یا بالاترین مقام دستگاه نیز برسد. از جمله موجباتی که به کارفرما حق فسخ می‎دهد، عبارت از تأخیر در تحویل گرفتن کارگاه از جانب پیمانکار برای مدتی بیش از 30 روز؛ تأخیر در ارایه برنامه زمانی تفصیلی به مدت بیش از نصف مهلت تعیین‌شده برای ارایه آن؛ تأخیر در تجهیز کارگاه برای شروع عملیات پیمان به مدت بیش از نصف مدت تعیین‌شده در موافقت‌نامه، مشروط به دادن پیش‌پرداخت از جانب کارفرما؛ تأخیر در شروع عملیات پیمان، بیش از یک‌دهم مدت اولیه پیمان یا دو ماه، هر کدام که کمتر باشد و تأخیر در اتمام هر یک از کارهای موضوع برنامه تفصیلی؛ بیش از نصف مدت تعیین‌شده برای آن کار، با توجه به ماده 30 است. همچنین از دیگر موجباتی که که به کارفرما حق فسخ می‎دهد، می‌توان به تأخیر در اتمام کار به مدت بیش از یک‌چهارم مدت پیمان، با توجه به ماده 30؛ آغاز نکردن کار پس از رفع وضعیت قهری و ابلاغ شروع به کار از سوی کارفرما؛ بدون سرپرست گذاشتن کارگاه یا تعطیل کردن کار بدون اجازه کارفرما، بیش از 15 روز؛ انجام ندادن دستور مهندس مشاور مبنی بر اصلاح کارهای معیوب؛ تأخیر بیش از یک ماه در پرداخت دستمزد کارگران و اثبات پرداخت رشوه از سوی پیمانکار اشاره کرد. در روند اعمال فسخ، مطابق صدر ماده 48 دستگاه اداری کارهای ناتمامی را که ممکن است موجب بروز خطر یا زیان مسلمی باشد طی ابلاغ تعیین می‎کند و لذا مهلت لازم را جهت تکمیل کارها تا قبل از تحویل کارگاه به وی می‎دهد. حتی پیمانکار مکلف است اگر معایبی در مورد کارهای ناتمام مشاهده شود به هزینه خود مرتفع کند. همچنین باید ضمن ارایه کلیه اسناد و مدارک پروژه، نسبت به تحویل نقشه‌ها، کاتالوگ‌ها و خاتمه دادن به قرارداد با پیمانکاران فرعی اقدام کند.  در خصوص چگونگی حق فسخ توسط پیمانکار نیز می‎توان با استدلالی به مواردی دست یافت که وی نیز اختیار فسخ پیمان را داشته باشد. به‌طور نمونه برابر بند ب ماده 20 شرایط عمومی پیمان، تهیه مصالح و ملزومات و تجهیزات مورد نیاز پروژه، به عهده پیمانکار است. در عین حال در فرضی که تهیه و توزیع آنها در انحصار دولت باشد یا تهیه آنها در داخل کشور، میسر نباشد، کارفرما طبق بندهای ج و د ماده 20 شرایط عمومی پیمان، تقبل کرده است که در چنین مواردی، تسهیلات لازم را برای تهیه آن مصالح و لوازم فراهم کرده یا اجازه ورود آنها را از خارج از کشور، تحصیل کند یا مشخصات را تغییر دهد. تعهد کارفرما به فراهم کردن تسهیلات لازم برای پیمانکار طبق ماده فوق، به صورت شرط ضمن قرارداد مقرر شده و از مصادیق ماده 239 قانون مدنی است. بدین صورت که از آنجایی که موضوع شرط، از جمله اعمالی نیست که دیگری بتواند آن را از طرف کارفرما انجام دهد، پیمانکار می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی و اثبات عدم امکان ارایه تسهیلات از سوی کارفرما، نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند. در این موارد چون انجام شرط با هیچ وسیله‌ای امکان ندارد، فسخ معامله به‎عنوان آخرین علاج برای جلوگیری از زیان پیمانکار تجویز شده است. چنانچه در متن ماده 239 قانون مدنی تصریح شده است «هرگاه اجبار مشروط‌علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.»

 حق فسخ در قراردادهای خصوصی

در پاره‌ای اوقات سازنده به لحاظ کمبود نقدینگی یا علل دیگر، پیشرفت کار را متوقف کرده بنابراین پروژه به حال تعلیق درمی‌آید. در پی اقامه دعوی توسط صاحب کار، سازنده به حکم دادگاه مجبور به رفع نقایص و انجام تعهد می‌شود و سپس در صورت استنکاف، طرف دیگر با مجوز دادگاه مجاز خواهد بود تا نقایص را به حساب سازنده مرتفع کند و دایره اجرا، هزینه‌ها را از دارایی سازنده وصول می‌کند. اما هرگاه اجبار سازنده برای ادامه پروژه و تکمیل ساختمان ممکن نبوده و شیوه اجرای آن از جمله اموری نباشد که دیگری بتواند از جانب متعهد اصلی (سازنده) واقع سازد، طرف مقابل حق فسخ معامله خواهد داشت. متقابلاً چنانچه مالک از تحویل ملک یا اسناد و مدارک مربوطه در مواعد مقرر یا تنظیم سند رسمی نسبت به سهم سازنده با توجه به پیشرفت کار استنکاف کند و به هر دلیل الزام وی ممکن نباشد، سازنده حق توسل به فسخ قرارداد را دارد. علاوه بر این در صورت پیش‌بینی خسارت تآخیر در انجام تعهد، بابت هر روز یا هر ماه تأخیر، مکلف به پرداخت مبلغی به عنوان خسارت یا وجه التزام به طرف دیگر بوده که از محل تضمینات دریافتی یا اموال طرف دیگر قابل وصول است. شرط مطالبه خسارت، برابر ماده 228  قانون مدنی این است که طرف متخلف از انجام تعهد، نتواند ثابت کند که عدم انجام به‌موقع، بر اثر حوادث غیرقابل پیش بینی و پیشگیری یا ناشی از عمل طرف دیگر و عدم انجام تعهدات وی بوده است. البته در صورت ضرورت گنجاندن حق فسخ در قرارداد، جهت اجتناب از آثار شراکت سازنده در پروژه، چنین پیش‌بینی شود که در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک، سازنده تنها مستحق مطالبه هزینه‌های انجام‌شده آن هم پس از کسر خسارات شود و شایسته است که هیچ‌گونه حق عینی در مال مورد مشارکت پیدا نکند. در غیر این صورت سازنده بالنسبه به آورده خود در پروژه شریک خواهد بود که آثار و عواقب بعدی مال مشترک همچنان همراه با پروژه خواهد شد.

 موارد تعلیق در پیمانکاری موضوع قانون کار

با انعقاد قرارداد بین شرکت‌های پیمانکاری با دستگاه‌های اجرایی، شرکت‌های مذکور، کارفرمای کلیه پرسنل شامل نیروهای مهندسی و نیز کارگران ماهر و ساده محسوب می‎شوند. بنابراین وقتی کارگر برای انجام کار مورد پیمان در استخدام پیمانکار در می‌آید، رابطه کارگری و کارفرمایی بین آنان انکارناپذیر است. اما از آنجایی که تبصره یک ماده 13 قانون کار مقاطعه‌دهنده را ضامن تعهدات پیمانکار نزد کارگران می‎داند لذا با تصریح به اینکه مطالبات کارگر جزء دیون ممتاز است، مقاطعه‌دهندگان را موظف کرده است که بدهی پیمانکاران به کارگران من‌جمله حقوق ایام تعلیق را، از محل مطالبات پیمانکار پرداخت کند. از جمله آثار دیگر در شرایط تعلیق قرارداد کار این است که ارتباط کاری کارگر و پیمانکار به دلایلی که قانون معین کرده است، به طور موقت قطع می‌شود و بدیهی است پس از رفع دوره تعلیق، کارگر به کار سابق خود بازمی‌گردد.  در دوره تعلیق قرارداد کار، سازمان تامین‌اجتماعی غرامت دستمزد یا مقرری بیمه بیکاری را پرداخت می‎کند و پیمانکار تکلیف به پرداخت حقوقی به کارگر ندارد و حق‌بیمه‌ای نیز به سازمان تامین‌اجتماعی نمی‌پردازد. اما باید دقت داشت پس از برطرف شدن چنین شرایطی، آن دسته از کارگرانی که به‌لحاظ حوادث مذکور بیکار شده‌اند، با شروع فعالیت مجدد کارگاه در همان واحد بازسازی‌شده و مشاغلی که در آن به وجود می‌آید به کار اصلی باز می‎گردند. همچنین بیمه‌شدگانی که به علت بروز حوادث قهریه و غیرمترقبه از قبیل سیل، زلزله، جنگ، آتش‌سوزی و… بیکار می‌شوند، با معرفی واحد کار و امور اجتماعی محل از مقرری بیمه بیکاری استفاده خواهند کرد. به گزارش معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، قرارداد کار در دوران مرخصی استعلاجی نیز به حالت تعلیق در می‌آید که پس از پایان مرخصی مذکور، کارگر به کار سابق خود بازمی‌گردد. در دوره تعلیق مذکور کارگر بیمه‌شده از غرامت دستمزد (کمک‌هزینه) دوره بیماری (شامل بارداری) که توسط سازمان تامین‌اجتماعی پرداخت می‌شود برخوردار خواهد شد. بنابراین کارگر حقوقی از پیمانکار دریافت نمی‌کند، اما پس از پایان دوره تعلیق باید به کار قبلی پذیرفته شود. در مورد توقیف کارگر، چنانچه کارگر به وسیله مقامات قضایی توقیف شود سه حالت ممکن است پیش آید. در حالت اول، کارگر به سبب شکایت پیمانکار یا غیر آن توقیف شده و توقیف وی منتهی به صدور حکم محکومیت علیه کارگر می‌شود. در این مورد مواد 17 و 18 قانون کار ساکت هستند ولی به استناد ماده 27 قانون کار به طور قاطع قرارداد در این مدت تعلیق نمی‌شود بلکه مدت توقیف در حکم غیبت و حاضر نشدن در محل کار و در نتیجه قصور در انجام وظیفه محوله آیین‌نامه‌های انضباطی کارگاه محسوب می‌شود لذا پیمانکار حق دارد مطابق قانون علاوه بر مطالبات و حقوق معوقه نسبت به هر سال سابقه کار معادل یک ماه آخرین حقوق کارگر را به عنوان حق سنوات به وی پرداخته و قرارداد را فسخ کند. حالت دوم وقتی است که توقیف کارگر منتهی به حکم محکومیت نشود اما پیمانکار نیز در این توقیف نقشی ندارد یعنی نه کارگر مقصر بوده و نه پیمانکار. در این صورت قرارداد کار در مدت توقیف به حال تعلیق درمی‌آید و مانند شرایط غیرمترقبه، کارگر پس از توقیف به کار خود باز می‌گردد. اما مزدی هم بابت مدت تعلیق به کارگر پرداخت نمی‌شود. حالت سوم توقیف کارگر در نتیجه شکایت پیمانکار صورت گرفته که منجر به تبرئه کارگر شده است. در این صورت چون حکم برائت کاشف از آن است که شکایت پیمانکار بی‌پایه بوده است، علاوه بر اینکه قرارداد کار در مدت توقیف به حالت تعلیق در می‌آید، وی مکلف است جدا از جبران ضرر و زیان وارده که مطابق حکم دادگاه به کارگر می‌پردازد، مزد و مزایای وی را نیز پرداخت کند و کارگر را به کار سابق خود بازگرداند.