تناقضات اسناد عادی و رسمی

یک استاد دانشگاه تهران تناقضات مربوط به اسناد عادی و رسمی  را مورد بررسی قرار داد.

رحیم پیلوار در رابطه با کلاهبرداری از طریق قولنامه در پاسخ به این سوال که از لحاظ حقوقی، علت فروش یک ملک به چندین نفر چیست؟ اظهار کرد: یکی از مشکلات اساسی و بسیار مهم در نظام حقوقی فعلی ایران، بحث عدم اعتبار لازم اسناد رسمی و پذیرش ادله مخالف با آن به‌خصوص اسناد عادی (غیررسمی) است. این مساله راه را برای انتقال مال غیر، کلاهبرداری، فروش یک ملک به چندین نفر و سایر مسایل که در جای خودش قابل بررسی است، باز می‌کند.

وی افزود: البته خوشبختانه قانونگذار در سال 1389 قانونی تحت عنوان قانون پیش‌فروش ساختمان را تصویب کرد که بر اساس آن، وقتی کسی می‌خواهد ملکی را تازه بسازد و بعد واحدهایش را واگذار کند، لازم هست این کار حتماً از طریق سند رسمی انجام شود. با توجه به سوءاستفاده‌هایی که صورت گرفته بود و پرونده‌های متعددی که به‌خصوص در تهران مطرح بود، شاکیان زیادی وجود داشتند که بعضاً تمام زندگی خود را از دست می‌دادند. به این معنا که فردی می‌آمد از مردم پول می‌گرفت و وعده می‌داد زمینی می‌خرد یا خریده و خواهد ساخت و به آنها واگذار می‌کند.

این حقوقدان ادامه داد: با این حال با توجه به اینکه این فرایند از طریق سند رسمی صورت نمی‌گرفت، این خلأ ایجاد شد که اگر این فرد سوء نیتی داشت، یک واحد را به چند نفر با اسناد غیررسمی (عادی) واگذار می‌کرد و چون در سامانه‌ای این اسناد به ثبت نمی‌رسیدند، ناخودآگاه باعث شد که راه برای سوءاستفاده و کلاهبرداری هموار شود. اما در کنار قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها که سند رسمی را لازم دانست، شاهد این بودیم که به دلیل اعتبار اسناد غیررسمی افراد با قولنامه معاملات خود را انجام می‌دادند.

پیلوار ادامه داد: متأسفانه ما به قانون ثبت خودمان هم بی‌مهری کردیم. آنجایی که ثبت معاملات راجع به معاملات غیرمنقول را الزامی کرده بود و مفهوم این بود که اگر معامله‌ای راجع به ملکی به نحو عادی صورت می‌گرفت در برابر افراد قابل استناد نباشد، ولی فرایند به‌گونه‌ای پیش رفت که با توجه به نظری که بعداً به شورای نگهبان استناد داده می‌شد، اعتقاد بر این بود که در مقابل سند رسمی، اگر اعتبار سند عادی اثبات شود مثلاً با دو نفر شاهد، در این صورت ما می‌توانیم الزامات سند رسمی را نادیده بگیریم و سند عادی را بر سند رسمی برتری دهیم. نتیجه این مساله این شد که اگر کسی با حسن نیت و به موجب سند رسمی معامله‌ای را انجام داد، در صورتی که فردی با سند عادی مقدم، بیاید و در دادگاه صحت آن را اثبات کند مال را از دست می‌دهد. یعنی ما کسی را که به حرف قانونگذار گوش کرده، هزینه‌های دولتی را پرداخت کرده و به مقامات رسمی جمهوری اسلامی ایران رجوع کرده و معامله‌ای را واقع کرده است، کنار می‌گذاریم و کسی را که به صورت پنهانی یا در پستوی خانه معامله‌ای را به موجب سند عادی انجام داده است یا اصلاً انجام نداده و بعد سندسازی کرده، بر این فرد برتری دادیم.

این استاد دانشگاه افزود: این مساله باعث شد که متأسفانه سوء استفاده‌های زیادی صورت بگیرد و هم اکنون هم راه این سوء استفاده باز است. مجلس شورای اسلامی تلاش کرد تا در قانون احکام دایمی توسعه‌ای کشور با گنجاندن ماده 62 این خلا را برطرف کند و بیان کرد که سندی که عادی باشد در مقابل سند رسمی قابل استناد نباشد. اما متأسفانه در فرایندی که مواجه شد و مورد ایراد واقع شد و به مجلس بازگشت، آنجا قیدی اضافه کردند که اجازه داد دوباره سند عادی در صورت احراز صحت، بر سند رسمی برتری یابد.

وی با بیان اینکه این مساله، فقط مساله ما نیست، گفت: در تمام دنیا اتفاق می‌افتد و اتفاق افتاده است. اما در کشورهای اروپایی از قرن 19 این مساله را حل کردند. از طرفی شاید نزدیکترین راه حل به نظام حقوقی کشور، در نظام حقوقی فرانسه اعمال می‌شود. طبق نظام حقوقی فرانسه سند عادی که تنظیم می‌شود در مورد اموال غیرمنقول، فقط بین طرفین قابل استناد است و اگر می‌خواهند در جامعه به آن استناد کنند و حقی را مطالبه کنند لازمه‌اش آن است که آن را به صورت رسمی هم منعقد کنند. بنابراین در حقوق فرانسه کسی که سند عادی راجع به ملکی تنظیم کند حق استناد به آن را در برابر دارنده سند رسمی ندارد و نخواهد داشت. بنابراین اینجا به کسی که حرف قانونگذار را گوش می‌کند و سند رسمی تنظیم کند، برتری می‌دهند نه به کسی که حرف قانونگذار را عمل نمی‌کند و سند عادی تنظیم می‌کند.

این حقوقدان در پاسخ به این سوال که اگر ما اسناد غیررسمی را معتبر نمی‌دانستیم و همه معاملات در سامانه‌ای به ثبت می‌رسید و هر خریداری می‌توانست با رجوع به آن، از صحت گفتار فروشنده اطمینان خاطر پیدا کند، آیا باز هم چنین مشکلاتی را شاهد بودیم؟ گفت: در یک نظام حقوقی سالم و شفاف وقتی فردی می‌خواهد معامله کند مرجع رسمی برای ابراز اطلاعات در مورد آن ملک، سازمان ثبت آن کشور است. بنابراین وقتی که کسی معامله‌ای را انجام می‌دهد دفترخانه استعلامی از اداره ثبت می‌کند و با مراجعه به دفتر املاک اعلام می‌شود آخرین مالک رسمی این ملک شخص الف است. بنابراین وقتی دفترخانه شرایط صحت معامله را ابراز کرد معامله را ثبت می‌کند و سند رسمی به طرفین می‌دهد. ولی خلا آنجایی ایجاد می‌شود که ما سند عادی را هم بپذیریم و لازمه‌اش آن است که کسی که به دفترخانه مراجعه نکرده بتواند معامله‌ای را راجع به همان ملک منعقد کند بدون اینکه در دفتر املاک این مساله ثبت شود. وی در گفت‌وگو با مهر ادامه داد: اگر ما در کنار پذیرش ثبت و سازمان ثبت به عنوان نهاد حاکمتی خودمان، اجازه دهیم در کنار آن یک نهاد غیررسمی به عنوان معاملات اسناد عادی وجود داشته باشد، تمام آثار مثبت نظام ثبتی را از بین می‌برد و حتی معکوس می‌کند. یعنی در واقع از یک طرف می‌خواهید به حرف قانون گوش کنند، به یک مرجع حاکمیتی جمهوری اسلامی مراجعه کنند و حقوق و مالیات‌های لازم را پرداخت کنند تا به آنها سند رسمی بدهید. اما در مقابل یک چراغ سبزی به افرادی که به صورت غیر رسمی معاملات را انجام می‌دهند، نشان می‌دهد. یعنی به صورت دستی در دفتر املاک یا خانه معامله‌ای را انجام می‌دهند و بعد با مراجعه به نظام قضایی می‌توانند اثر ثبت را از بین ببرند.