چگونه قولنامه موجب پول شویی و زمین خواری می شود ؟

حقوقدان و عضو هیأت علمی دانشگاه تهران گفت: پول‌شویی از طریق اسناد غیررسمی زیاد است چراکه بسیاری از افرادی که پول‌های کثیف از طریق ارتشا، تخلفات گمرکی یا نفوذ در سیستم بانکی کسب می‌کنند در واقع با استناد به اسناد غیررسمی است.

عباس کریمی گفت: پول‌شویی از طریق اسناد غیررسمی غوغا می‌کند. افرادی که پول‌های کثیف دارند یا پول­های کثیف تحصیل می­‌کنند از طریق ارتشا، تخلفات گمرکی یا از طریق نفوذ در سیستم بانکی کشور یعنی در جاهایی که واقعاً سیستم‌ اجازه می‌­دهد و مستند به اسناد غیررسمی است اقدام به بازتولید این پول‌ها می‌کنند.

وی افزود: امنیت اقتصادی را می‌توان مهم‌ترین عامل در توسعه اقتصاد هر کشوری دانست؛ چراکه در نبود این مقوله از یک‌سو سرمایه‌گذاری کم‌رنگ می‌شود و از سوی دیگر نظام‌های اقتصادی مانند نظام مالیاتی نیز به‌طور صحیحی شکل نمی‌گیرند.

کریمی گفت: بررسی تجربه کشورهای توسعه‌یافته اقتصادی نشان  می‌دهد که یکی از ابزارهای مهم این کشورها در ایجاد امنیت اقتصادی، نظام  مالکیت است. درواقع این کشورها بااعتبار بخشی به معاملات رسمی و ثبت‌شده در قبال معاملات غیررسمی، توانسته‌اند ابزار شناسایی مناسبی را برای ایجاد امنیت اقتصادی و نیز ایجاد نظام‌های اقتصادی مانند مالیات در اختیار بگیرند. این در حالی است که در کشور ما هنوز اسناد غیررسمی در مقابل اسناد رسمی معتبر هستند و حتی دادگاه‌ها با استناد به آن، اسناد رسمی رو ابطال می‌کنند. موضوعی که مانع شکل‌گیری درست نظام‌های اقتصادی است.

نظام اقتصادی بدون اعتبار اسناد رسمی شکل نمی‌گیرد

این استاد دانشگاه ادامه داد: کسی که با نظام حقوقی و نظام اقتصادی امروز آشنا باشد نمی‌­تواند تصور کند که یک نظام اقتصادی در یک کشور شکل بگیرد بدون این­که سند رسمی وجود داشته باشد؛بنابراین باید منابع خود را از نو ببینیم و بعد آن را در نظام قانون‌گذاری خود حل کنیم.

فرار مالیاتی از عواقب به رسمیت شناختن اسناد غیررسمی(قولنامه‌‌ای)

عضو هیأت علمی دانشگاه تهران گفت: فرار از قوانین به‌واسطه اسناد غیررسمی بسیار زیاد است. در بحث مالیات، آمارهایی که راجع به فرار مالیاتی داده می‌شود به نظر من هنوز با واقعیت فاصله زیادی دارد. کسانی که با جامعه مرتبط هستند می‌­دانند که خیلی از معاملات ما با سند غیررسمی انجام می­‌شود و تعداد کمی از معامله‌ها در دفترخانه­‌ها تنظیم می­‌شود. شخص وکالت گرفته با وکالت و با سند غیررسمی معامله انجام می‌­دهد،بنابراین فرار از قوانین مالیاتی مستند به سند غیررسمی دارد اتفاق می‌افتد.

وی تصریح کرد: پولشویی با اتکاء به اسناد غیررسمی غوغا می‌کند،  یعنی وقتی طرف به دادگاه می‌­رود راجع به قاچاق شکایت می­‌کند استعلام می­‌کند مرجع قضایی این اسناد کیست؟ در استعلام ثبت می­‌نویسند یک آپارتمان صد و پنجاه متری به اسم ایشان است درحالی‌که ما می­‌دانیم که این شخص پنجاه تا ملک دارد و با سند غیررسمی خریده و نرفته آنها را سند رسمی کند که مالیات ندهد.این مسائل مشکلات بسیاری را برای دادگستری‌ها ایجاد می‌­کند یعنی دعوایی که بعداً به خاطر فوت وکیل یا موکل دعاوی به دادگستری کشیده می­‌شود و دادگستری را معطل می‌­کنند و قوانین مربوط به پول‌شویی را واقعاً بی‌­اثر می‌کند.

دادگاه­‌ها با توسل به اسناد قولنامه‌ای حقوق مردم را از بین می‌­برند

کریمی گفت: فرار از دین و تضییع حقوق اشخاص ثالث با استناد به اسناد غیررسمی(قولنامه‌ای) بسیار زیاد است. متأسفانه یکی از بحث­هایی هم که در محاکم ما راه افتاده این است که تاریخ سند عادی را می­‌پذیرند. در نظام فعلی حقوقی ما نیز تاریخ سند عادی نسبت به متعاملین فقط معتبر است، نسبت به اشخاص ثالث معتبر نیست. من اگر آمدم مالی از شما را توقیف کردم بابت بدهی که شما به من دارید و شخص ثالثی آمده سندی ارائه کرده که من به‌صورت غیررسمی مثلاً دو ماه پیش از ایشان خریده بودم و حالا او است که باید ثابت کند دو ماه قبل خریده؛ ما یک اصلی به نام تأخر حادث داریم که می‌­گوید تاریخ معامله غیررسمی اگر اثبات نشد، فرض می­‌شود بعد از توقیف معامله شده است.

وی ادامه داد: زمینه در قانون فراهم است( برای اعتباربخشی به معاملات غیررسمی) یک مقدار هم افراط شده در قانون و دادگاه‌های ما عملاً با توسل به اسناد غیررسمی حقوق مردم را از بین می‌­برند و شروع می­‌کنند به ساختن اسناد غیررسمی با تاریخ‌­های مقدم و حقوقی که واقعاً وجود نداشته را از طریق اسناد غیررسمی ایجاد می‌­کنند یعنی دو نفر تبانی می‌­کنند و حقوق اشخاص عادی را از بین می‌برند.

این حقوقدان گفت: فرار از دین از طریق اسناد غیررسمی زیاد اتفاق می‌­افتد منتهی موارد دیگری هم هست که در واقع دو نفر با تبانی یک سند غیررسمی تنظیم می‌کنند و حقوق اشخاص عادی را از بین می­‌برند. زیاد اتفاق می‌­افتد که شخصی خانه با سند رسمی به شما فروخته، مشکل با شما پیدا می­‌کند و می‌­آید یک سند غیررسمی به تاریخ قبل با دیگری تنظیم می‌­کند بعد هم متواری می‌شود و شما  دیگر اثری از او ندارید که شکایت کیفری کنید و به‌جایی دستتان نمی‌­رسد. درواقع عملاً با  سند غیررسمی می‌­آیند  و حالا با دادن شهادت تاریخی اثبات می‌­کنند و سند رسمی بی­‌خاصیت می­‌شود و سند رسمی را ابطال می­‌کنند؛از این وضعیت نمونه­‌های زیادی در کشور ما وجود دارد.

اعتبار اسناد غیررسمی در محاکم موجب ناکارآمدی ماده 62 احکام دائمی توسعه

وی با اشاره به ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه توسعه که قرار بود جلوی این مسائل را بگیرد، ادامه داد: اگر از اول به مردم اعلام می‌­کردیم که اسناد غیررسمی را نمی­‌پذیریم و با جدیت اعلام می‌کردیم تا افراد از ثبت استعلام نگیرند‌ و مطمئن نشوند که ملک در رهن نیست،اقدام به معامله نکنند؛ کسی قربانی سند غیررسمی نمی‌­شد.

کریمی گفت: ولی الان چون ما می‌پذیریم مردم هم بی‌­مبالاتی می­‌کنند. این ماده­ 62 قانون احکام دایمی برنامه نوشته شد برای این­که از این رویه غلط جلوگیری کند.  درواقع قرار بود که اسناد غیررسمی نسبت به اشخاص ثالث پذیرفته نشود، مگر این­که اعتبار آن در محاکم اثبات شود.

این حقوقدان اظهار کرد: اما اکنون می بینیم که کارکرد ماده 62 وارونه شده است و به استناد ماده 62 رویه‌­ای که بعضی از محاکم خوش‌سلیقه درست کرده بودند و اسناد غیررسمی را نمی­‌پذیرفتند، آن رویه هم زیر سؤال رفت. درواقع برگشت به عقب داشتیم یعنی اگر این ماده­ 62 را نمی‌­نوشتیم وضعیت بهتر از اکنون بود، متأسفانه این ماده اثر منفی گذاشت تا اینکه اثر مثبت بگذارد.

عضو هیأت علمی دانشگاه تهران افزود: ماده62 احکام دایمی برنامه توسعه اعجوبه‌ای در نظام قانونی ما است. این ماده­ قانونی از سوی کسانی که می‌خواستند از سند رسمی حمایت کنند پیشنهاد شد. بانک­ها در این میان یکی از قربانیان اسناد عادی هستند چراکه گاهی اندوخته­‌های خود را با یک سند عادی از دست می­‌دهند یعنی کسی می‌­آید و ملکی در رهن وام بانک می‌گذارد و  یکی دیگر می­‌آید با سند غیررسمی می­‌گوید این ملک را خریده بودم و سند غیررسمی را به دادگاه آورده و فکِ رهن می‌­کند و وام داده‌شده توسط بانک بدون رهن باقی می‌ماند. حالا دیگر بازپرداخت این وام  توسط وام‌گیرنده امکان ندارد و اگر هم امکان دارد متواری شده و  بازپرداخت نمی‌­کند و وام بلا پرداخت باقی می‌­ماند.حالا علت چیست؛ اعتبار اسناد غیررسمی است.

وی در بحث مربوط به تغییر کاربری اراضی و منع تفکیک اراضی کشاورزی گفت: با ناامنی در قانون­گذاری سروکار داریم. قانون­گذار ما شفاف صحبت نکرده و بحث منع تغییر کاربری اراضی کشاورزی و تفکیک قوانین، جامع نیستند. زوایای بحث کاملاً پوشش داده نشده، خود این نقض غرض قانون­گذار است یعنی از زمانی که قانون­گذار در سال 74 اولین قانون عام راجع به منع قانون کاربری را نوشت، سیلِ تغییر کاربری شروع شد.

کریمی در مورد علت تغییرکاربری اراضی گفت: وقتی‌که قانون­گذار منع می­‌کند، زمین کشاورزی که تغییر کاربری کرده، تازه ارزش پیدا می­‌کند. وقتی مفر در قانون وجود داشته باشد و قانون را می‌شود دور زد، فساد در قانون اداری ایجاد می‌شود و از طریق فساد، تغییر کاربری به خاطر دست یافتن به منافع بالایی که وجود دارد، داده می‌شود. به همین دلیل هم هست از زمانی که قانون اجرا شد، تازه تغییر کاربری اراضی کشاورزی رونق یافته و افزایش پیدا کرد.

ناامنی قضایی یعنی پذیرفتن اسناد قولنامه‌ای

این حقوقدان با اشاره به نقش محاکم قضایی گفت: وقتی شما به دادگاه‌ها اجازه می­‌دهید که سند غیررسمی را بپذیرند، شخص با سند غیررسمی به تاریخ قبل می­‌آید و می­‌گوید قبل از این­که قانون این نصاب­‌ها را ایجاد کند من فروخته بودم، تفکیک کرده بودم و وقتی دادگاه، سند غیررسمی را به رسمیت می­‌شناسد براحتی قانون دور زده می‌­شود و در این میان هزینه گزافی به مردم تحمیل می­شود.

کریمی ادامه داد:این یعنی ناامنی قانون­گذاری، ناامنی قانون‌گذاری یعنی نبودن قانون شفاف، ناامنی قضایی یعنی پذیرفتن اسناد غیررسمی،  با این مسئله نظام قضایی کشور ما، کاملاً قانون را خنثی کرده است. ما اگر قانون نداشتیم به نظر خیلی کمتر از این تغییر کاربری وجود داشت.

در اصلاحیه قانون پیش‌فروش ساختمان بیاید: سند غیررسمی به‌هیچ‌وجه اعتبار ندارد

وی در مورد قانون پیش‌فروش ساختمان و فروش یک واحد به چند نفر با استناد به اسناد غیررسمی گفت: استنباط شخصی من از این قانون این است که دیگر پیش‌فروش بر اساس اسناد عادی پذیرفته نمی‌­شود منتهی به صراحت توضیح داده نشده و قانون­گذار را دچار ابهام کرده است؛ چراکه در عمل بعضی از دادگا‌ه‌ها دوباره شبهه ایجاد کردند و الان موقع بازبینی قانون است و حتماً باید بنویسند سند عادی اصلاً پذیرفته نمی­‌شود.

کریمی ادامه داد: باید در این قانون به روشنی گفته می‌شد که اگر سند رسمی وجود داشته باشد سند عادی پذیرفته نمی‌شود، یعنی اگر برای یک واحد، سند رسمی وجود داشته باشد دیگر هیچ ادعایی راجع به کسی که با سند غیررسمی آن ملک را خریداری کرده پذیرفته نمی‌­شود.بنابراین دیگر ادعای مسموع پدیرفته نیست.

وی تاکید کرد: به نظر من در بحث قانون پیش‌فروش ساختمان باید صریح و روشن این مطلب ذکر شود که اگر نسبت به یک واحد پیش‌فروش شده سند رسمی وجود داشته باشد سند غیررسمی به‌هیچ‌وجه قابلیت استناد ندارد. تمام بحث را باید ببندیم و تمام کنیم و الا این داستان آشفتگی در نظام پیش‌فروش ساختمان ادامه پیدا خواهد کرد.

این استاد حقوق افزود: با پذیرش اسناد غیررسمی، علاوه بر امنیت اقتصادی و اجتماعی، امنیت سیاسی کشور هم به خطر می­‌افتد. با اسناد غیررسمی، شما نمی‌­توانید نسبت به کسانی که قانون نحوه­ استملاک اتباع بیگانه را دور می‌­زنند شناسایی کنید. از سوی دیگر، از لحاظ امنیتی ممکن است نتوانید کسانی را شناسایی کنید که در املاک مختلف مالکیت دارند و کسانی که ازلحاظ امنیتی محکومین هستند. کسانی که از لحاظ امنیتی مورد حکم در مراجع قضایی واقع شدند می­‌آیند در املاک مختلف پناه برای خود می­‌گیرند و شما نمی­‌توانید آن­ها را شناسایی کنید و از این طریق امنیت سیاسی ما هم مخدوش می­‌شود.

وی تصریح کرد: بنابراین پذیرش اسناد غیررسمی، نه‌فقط امنیت اقتصادی که امنیت اجتماعی را هم در معنای اعم، یعنی امنیت حقوقی، سیاسی، اقتصادی و حتی اخلاقی جامعه را هم تهدید می‌­کند، بعضا خیلی از موارد که خانه‌های فساد هستند مالکین این­ها شناخته نمی‌­شوند به جهت این­که با وکالت‌نامه خریداری کردند و کسانی که دارای سابقه فساد هستند از زندان آزاد شده و براحتی اقدام به خرید و فروش ملک با سند عادی می‌کنند؛ پس امنیت کشور با اسناد غیررسمی مورد تهدید قرار می­‌گیرد.

به گزارش فارس، تعدادی از مخاطبان خبرگزاری فارس در سامانه فارس من موضوعی را با عنوان اصلاح قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی ثبت کردند.