لزوم توسعه ثبت رسمی در برابر ثبت عادی

سیدهادی مظلوم‏

رسیدگی به پرونده‌های دعاوی ملکی یکی از وظایف دستگاه قضایی ایران است. دعاوی‌ای که حجم بسیار انبوهی از پرونده‌های وارده به دستگاه قضایی را تشکیل می‌دهد. آمار و ارقام این پرونده‌ها چیزی حدود 50درصد از دعاوی حقوقی است. به عبارت بهتر منشأ حداقل 50درصد از پرونده‌های حقوقی در کشور، ریشه در معاملات عادی و اختلافات مالی دارد.‏

اما دعاوی معاملات عادی و رسمی چیست که این چنین بار سنگینی را به دستگاه قضایی، نظام و نهایتا مردم تحمیل می‌کند؟

‏* سند رسمی و سند عادی چیست؟

با یک مطالعه مختصر در کتب حقوقی و قوانین می‌فهمیم که اسناد در ایران دارای دو تقسیم بندی سند عادی و سند رسمی هستند.( ماده 1286 قانون مدنی).‏

در تعریف سند رسمی قانونگذار اینگونه تعریف کرده است که اسنادی که در اداره‌ ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأموران رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است. ( ماده 1287قانون مدنی)‏

سند عادی را هم اینگونه تعریف کرده است که غیر از اسناد مذکوره در ماده 1287 سایر اسناد عادی است.

( ماده128 قانون مدنی)‏

با این توضیحات انجام معاملات به صورت دستی و در قالب قولنامه یا مبایعه نامه بین طرفین بدون ثبت رسمی در قالب سند عادی است.‏

‏* تفاوت سند رسمی با عادی

اما این اسناد در ماهیت چه تفاوت‌هایی دارند و مزایا و معایبشان نسبت به یکدیگر چیست؟

از جهات مختلف سند رسمی با سند عادی تفاوت دارد. سند رسمی، قدرت اجرایی دارد در حالی که اصل در اسناد عادی، اصل بر عدم قدرت اجرایی است؛ تاریخ سند رسمی، هم از لحاظ اصحاب دعوی و هم از نظر اشخاص ثالث، معتبر است در حالی که تاریخ سند عادی، برای اشخاص ثالث مؤثر نیست.‏

همچنین در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است، در حالی که سند عادی هم در معرض ادعای جعل بوده و هم قابل تکذیب (تردید و انکار) است؛ سند رسمی، تابع تشریفاتی است که از قبل قانون معین کرده، در حالی که اصل در سند عادی عدم تشریفات است.‏

در ادامه بیان تفاوت‌های سند عادی و رسمی باید گفت در سند رسمی، مأمور رسمی دولت در تنظیم آن دخالت دارد، در حالی که سند عادی را افراد به هر نحو بخواهند تنظیم می‌کنند. به علاوه اینکه سند رسمی، در صورت مفقود شدن، تهیه رونوشت از آن به سادگی ممکن است ولی با گم شدن سند عادی نمی‌شود از رونوشت آن استفاده کامل کرد.‏

این تفاوت‌هایی که در بالا ذکر شد همه ماجرا نیست. در حوزه اموال غیرمنقول (مانند ملک و زمین) قرار بود سند عادی توسط حاکمیت معتبر شناخته نشود (ماده 48 قانون ثبت) و دولت فقط کسی را مالک بشناسد که سند رسمی دارد(ماده 22 قانون ثبت). ولی مصوبات بعدی مجلس و ابطالیه‌های شورای نگهبان سبب شد نه تنها سند عادی در دادگاه پذیرش شود بلکه به استناد آن سند رسمی نیز باطل شود. تا جایی که اختلافات فراوان بین متعاملان سبب شده است هر یک با داشتن سندی عادی، خود را صاحب حق بدانند و توقع داشته باشند این حق را دستگاه قضایی برای آنها ثابت کند.‏

‏* آسیب‌های اعتباردهی به اسناد عادی چیست؟

این تفاوت در اعتبار اسناد باعث می‌شود پرونده‌هایی با موضوع ابطال سند رسمی مالکیت، زمین خواری، فروش مال غیر، فرار از پرداخت‌های قانونی مانند عوارض و مالیات، تغییر کاربری اراضی و… روز به روز بیشتر به دستگاه قضایی کشور وارد شوند.‏

‏* فروش یک ملک به چند نفر‏

یکی از جرائمی که در سال‌های گذشته بسیاری از مردم را متضرر کرده است، فروش یک واحد مسکونی همزمان به چند نفر است. در این خصوص فروشنده با حضور در بنگاه‌های املاک مکرراً اقدام به تنظیم بیعنامه (که یک نوع سند عادی است) برای یک ملک می‌کند. در این جرم فرد فروشنده ممکن است در یک روز یک واحد مسکونی را به چند نفر به صورت جداگانه بفروشد و خریدار بی‌اطلاع از معاملات دیگر او با تحویل گرفتن تنها یک مبایعه‌نامه، میلیون‌ها تومان پول را به حساب فروشنده قلابی واریز کند.‏

این در حالی است که اگر فرد خریدار برای تنظیم مبایعه نامه به جای مراجعه به بنگاه معاملات املاک به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می‌کرد این کلاهبرداری صورت نمی‌گرفت. چون با صدور سند رسمی برای یک واحد مسکونی دیگر امکان فروش چند باره آن وجود ندارد و با یک استعلام ساده از ادارات ثبت، مالک واحد مسکونی قابل احراز است.‏

‏* ضرورت توسعه ثبت رسمی در کشور‏

با ذکر مثال بالا که مبتلا به جامعه است باید پذیرفت که ریشه بسیاری از اقدامات مجرمانه مثل فروش مال غیرو زمین خواری در انجام معاملات غیررسمی و غیرشفاف است. مثلا انتقال و تقسیم اراضی مذکور به صورت رسمی و در دفترخانه‌ها، مستلزم اخذ مجوز لازم از مراجع حامی و ناظر کاربری اراضی کشاورزی و باغ‌ها و منابع طبیعی است.اما تنظیم مبایعه نامه‌ها (سند عادی) در خارج از دفترخانه‌ها بدون مجوزهای مذکور و بی‌توجه به آنها صورت می‌گیرد. لذا ثبت رسمی معاملات به دلیل ایجاد شفافیت و فراهم کردن قابلیت رهگیری معاملات بهترین راهبرد به منظور حل معضل اسناد عادی است.‏

‏* پیشگیری از جرائم اقتصادی

علاوه بر این موارد اسناد عادی زمینه فساد اقتصادی و فرار مجرمان را نیز فراهم کرده است. بسیاری از بدهکاران کلان بانکی و نیز کلاهبرداران کلان که مال و پول مردم را تحت پوشش شرکت‌های لیزینگ وصندوق‌های تعاونی ربوده‌اند از طریق انتقال عادی املاک، آن‌ها را نقد کرده و فرار می‌کنند. اما ثبت اجباری معاملات، سبب شناسایی مالک و امکان ردگیری و پس بینی سابقه معاملات می‌شود و امکان شناسایی معاملاتی که به قصد فرار از دین انجام می‌شود را فراهم می‌کند.‏

‏* عدم نیاز به حضور در دادگاه‌ها‏

علاوه بر این، ثبت معاملات اموال غیر منقول، ایفای تعهدات طرفین و اجبار آنها به انجام تعهد از طریق اداری و غیر قضایی را ممکن می‌سازد. در این حالت برای اجبار متعهد به مفاد قرارداد، نیازی به مراجعه به دادگاه و اخذ رای قاضی نیست. مهر سردفتر اسناد برای توسل به قوای قهریه و رسیدن به خواسته کافی است. این ویژگی ثبت رسمی باعث می‌شود حجم زیادی از ورودی‌های دادگاه‌ها کاهش پیدا کند.‏

اما با این که قانونگذار سابقاً سعی کرده بود با اعتبار بخشیدن به اسناد رسمی مردم را به ثبت سند رسمی ترغیب کند، با اعتباردهی مجدد به اسناد عادی باعث شد بسیاری از مردم معاملات خود را در قالب سند عادی تنظیم کنند.‏

‏* ابطال سند رسمی به وسیله یک سند عادی

همان گونه که پیشتر گفته شد، یکی از عدم دلایل توسعه نیافتگی ثبت رسمی این است که سند عادی با شرایطی این قدرت را دارد که سند رسمی را که نشات گرفته از قدرت حاکمیت است ابطال کند.‏

به عنوان مثال در معاملات اموال غیر منقول مثل زمین اگر فردی سند رسمی داشته باشد و فرد دیگری هم بر آن زمین ادعای مالک کرده و سند عادی داشته باشد در صورتی که تاریخ سند عادی مقدم بر سند رسمی باشد دادگاه دارنده سند عادی را مالک تشخیص داده و به این ترتیب سند عادی یک سند رسمی را باطل می‌کند.‏