بررسی چند قانونی در عقد اجاره

اجاره از جمله عقود معینی است که امروزه با گسترش زندگی اجتماعی کاربرد فراوانی دارد. ماده 466 قانون مدنی در تعریف اجاره می‌گوید: اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. اجاره‌دهنده را موجر؛ اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌گویند.

بر اساس ماده 92 و 93 قانون ثبت و ماده یک آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، کلیه اجاره‌نامه‌های رسمی (اجاره‌نامه‌هایی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است) در ادارات ثبت، قابل پذیرش است. اعم از اینکه عین مستاجره به ثبت رسیده باشد یا خیر.

بنابراین چنانچه اجاره‌نامه‌ای عادی باشد، اعم از اینکه در دفاتر مشاورین املاک تنظیم شده باشد یا اشخاص خود با توافق آن را تنظیم کرده باشند، ادارات ثبت از پذیرش و اجرای آن معذورند.

مالک با توجه به شرایط و دلایل خود برای تخلیه واحد مسکونی می‌تواند از طریق اداره ثبت اقدام کند و دفتر اسناد رسمی در صورت صحت مدارک نسبت به اجرای حکم تخلیه اقدام می‌کنند. از این رو موجر می‌تواند جهت تخلیه، علاوه بر اداره ثبت، موضوع را از طریق محاکم دادگستری پیگیری کند که بسته به مورد و شرایط آن، می‌تواند به اداره ثبت یا محاکم دادگستری مراجعه کند.

پس از قانون سال 1339 و با تصویب قانون سال 1356، اجاره مکان‌های مسکونی از شمول این قانون خارج شد و به قانون مدنی پیوست و با تصویب قانون سال 62 دوباره مشمول این قانون شد.

اجاره یک امر حقوقی است و مهمترین قانونی که در مورد اجاره وجود دارد، قسمت اجاره قانون مدنی است که به عنوان یک قانون مادر شناخته می‌شود و در حال حاضر علاوه بر این قانون، 3 قانون دیگر نیز روابط استیجاری حاکم میان مالک و مستاجر را توصیف می‌کند که عبارت از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد سال 1356؛ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 13 اردیبهشت سال 1362 و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26 مرداد سال 1376 است.

مکان‌های مسکونی، مکان‌هایی هستند که برای سکونت در نظر گرفته می‌شوند و کاربرد آن مسکونی است.

پس از قانون سال 1339 و با تصویب قانون سال 1356، اجاره مکان‌های مسکونی از شمول این قانون خارج شد و به قانون مدنی پیوست و با تصویب قانون سال 62 دوباره مشمول این قانون شد. در همه این موارد بحث استثنا و شمولیت قرار دارد.

در تبصره یک ماده 8 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال 1362 نیز آمده است: در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه یا تجارت، اجاره داده شود، از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل است.

در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، دفاتر اسناد رسمی ابتدا اخطاری برای مستاجر ارسال کرده و در آن متذکر می‌شوند که ظرف مهلت 10 روز پس از ابلاغ اخطاریه، نسبت به صدور اجراییه آن اقدام خواهد شد لذا چنانچه مستاجر ظرف مهلت مقرر فوق، اجاره‌بها را پرداخت نکند، برحسب تقاضای موجر، دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند اجاره نسبت به صدور اجراییه تخلیه اقدام خواهد کرد.

اما با توجه به آنچه که ذکر شد قوانین حاکم بر اجاره، هر کدام شامل موارد خاص خود می‌شوند و تحت شرایطی اجراییه تخلیه صادر خواهد شد که در ذیل ذکر می‌شود:
قانونگذار در قانون سال 1356 فقط به اماکن تجاری و اداری توجه کرده است و همچنین به موجب این قانون، به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها می‌توان اجراییه تخلیه صادر کرد.

اما قانونگذار در قانون سال 1362 فقط به اماکن مسکونی توجه کرده و خلا موارد مسکونی در قانون سال 56 را برطرف کرده است.

به موجب این قانون، دلیل تقاضای تخلیه هر دو مورد، انقضای مدت اجاره و همچنین عدم پرداخت اجاره‌بها است.

 رفع مشکل دوگانگی کاربری مسکونی و تجاری – اداری در سال 76

قانونگذار در قانون سال 1376 مشکل دوگانگی کاربری مسکونی و تجاری - اداری و تخلیه به دلیل انقضای مدت و نیز عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی دیگر را برطرف کرد و بر این اساس، عین مستاجره اعم از مسکونی یا تجاری - اداری به هر دو دلیل انقضای مدت و عدم پرداخت اجاره‌بها، با درخواست موجر تخلیه می‌شود.

ماده یک این قانون در این باره می‌گوید: از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود، تابع قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

به موجب بند 2 ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 19 اردیبهشت سال 78، چنانچه انتقال منافع بعد از تصویب قانون سال 76 بوده و این انتقال مرتبط با اجاره ‌امه قبلی یا با رضایت موجر بوده باشد، مشمول قوانین زمان تنظیم اجاره‌نامه قبل می‌شود یعنی در واقع اجاره‌نامه جدید به اجاره‌نامه قدیم اتصال
پیدا می‌کند.

به موجب ماده 3 این آیین‌نامه، پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره «در اجاره با سند رسمی» توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و «در اجاره با سند عادی» ظرف یک هفته پس از تقدیم دادخواست، تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.

همچنین به موجب ماده 4 این قانون، قانونگذار پیش‌بینی کرده است: در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه یا سند تعهدآور مشابه آن را از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجرا است.چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یادشده باشد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا را به دایره اجرا تحویل دهد.  در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر، اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

آخرین ماده این قانون تصریح می‌کند: چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه‌شده از سوی موجر، مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم می‌کند و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده، حکم مقتضی صادر می‌شود.

باید تاکید کرد برای اینکه از آمار دعاوی کاسته شود، بهتر است قوانین موجود حاکم بر اجاره با در نظر گرفتن نشان حقوقی و قضایی به نحوی مطلوب با هم تجمیع شوند و قانون واحدی ارایه شود.

هرچند که ممکن است برخی اعم از موجر و مستاجر، در مورد اجاره‌های سابق از قانون وضع‌شده احساس ضرر و زیان کنند اما یک قانون حاکم در هر حال بهتر از وجود چند قانون است.