اصول حقوقی آپارتمان نشینی

نادیده گرفتن بسیاری از قوانین آپارتمان‌نشینی و تبعیت نکردن از دستورات مدیر ساختمان، نه‌تنها باعث ایجاد بسیاری از مشکلات اجتماعی شده بلکه جوی پرتنش در آپارتمان‌ها ایجاد کرده است.

آپارتمان‌نشینی یکی از درگیری‌های زندگی امروزی در شهرهای بزرگ و صنعتی است. این مشکلات از زمانی آغاز شد که خانواده‌ها به یک‌باره از زندگی سنتی خود در خانه‌های بزرگ با حیاط و هشتی و ایوان، فاصله گرفتند و به زندگی در آپارتمان‌ها روی آوردند.

سر و صدای بلند ساکنان آپارتمان‌ها، رفت و آمد در هر ساعت از شبانه‌روز، بلند کردن صدای تلویزیون و بالاخره نگهداری انواع حیوانات خانگی، با این تفکر که چاردیواری اختیاری است، باعث شده است تا ساکنان مجتمع‌ها، همچنان به شیوه زندگی سنتی پافشاری کنند و بسیاری از آپارتمان‌نشینان، توجهی به حقوق همسایه‌های دیوار به دیوار یا ساکنان طبقه بالا و پایین خود نداشته باشند.

به گزارش باشگاه خبرنگاران، به طور خاص در کشور ما قانون تملک آپارتمان‌ها، مصوب اسفند 1343 و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب اردیبهشت 1347، که در سال 1376 مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت و منبع اصلی ضوابط درباره این‌گونه واحدها به شمار می‌رود. بر اساس ماده 8 این قانون، در هر ساختمانی که تعداد مالکان بیش از 3 نفر باشد، همه موظفند مدیر یا مدیرانی (به تعداد فرد) از بین خود یا از خارج از مجموعه انتخاب کنند. مسئولیت مدیران، فقط مربوط به اداره قسمت‌های مشترک ساختمان بوده و کارهای مربوط به قسمت‌های اختصاصی، در اختیار و انحصار مالکین آن است.

به‌طورکلی، پرداخت هزینه‌های مشترک، در قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد، از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود، اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است زیرا مالکیت در قسمت‌های مشترک، متعلق به کلیه مالکین است.

به طور مثال، پشت‌بام جزو قسمت‌های مشترک آپارتمان‌ها به حساب می‌آید و هزینه آسفالت، برف‌روبی و... بر عهده همه مالکین است؛ همان‌گونه که همه ساکنان آپارتمان‌ها، حق استفاده از آن را (مانند نصب آنتن و گذاردن کولر) دارند.

 تخلف از قوانین آپارتمان‌نشینی

اگر هر کدام از مالکین قسمت‌های اختصاصی، از انجام وظایف خویش در قبال قسمت‌های مشترک خودداری کند، مدیر یا مدیران مجموعه در موارد نوشته‌‌شده در مقررات، به نمایندگی از مالکان، حق شکایت و اقامه دعوی علیه واحد متخلف را دارند. از این رو بهتر است هنگام انتخاب مدیر یا هیات‌مدیران، صورت‌جلسه‌ای تنظیم شود و به امضای انتخاب‌کنندگان برسد تا در مواقع لزوم به‌عنوان مدرک ثابت‌کننده سمت مدیران نزد محاکم و ادارات، قابلیت ارایه داشته باشند.

معمولاً بیشترین دغدغه در روابط بین مدیران و ساکنان در مورد دریافت و پرداخت هزینه‌های جاری قسمت‌های مشترک (شارژ) به چشم می‌خورد. اگر ترتیب خاصی در مورد شارژ پیش‌بینی نشده باشند، بر اساس میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان تعیین می‌شود. پس از مشخص شدن سهم هر واحد، مالکان آنها موظف به پرداخت شارژ خواهند بود و حتی اگر نسبت به پول درخواستی اعتراض هم داشته باشند، نمی‌توانند از پرداخت سهمشان خودداری کنند بلکه تنها راه اعتراض، تقدیم درخواست و کمک از مقامات قضایی جهت رسیدگی و اعلام پول عادلانه خواهد بود. تا زمان صدور حکم قطعی، سهم شارژ ماهانه باید پرداخت شود، مگر اینکه دادگاه صالح، ترتیب رسیدگی را ضروری بداند.

در صورتی که مالکین از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک خودداری کنند، از طرف مدیر یا هیات مدیران به وسیله اظهارنامه که در قالب اوراق چاپی است، مبلغ بدهی با صورت ریز آن تنظیم و مطالبه می‌شود تا هرگاه مالک یا استفاده‌کننده ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیات‌مدیره بتواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آبگرم، برق، گاز و... به او خودداری کنند. در صورتی که مالک یا استفاده‌کننده، همچنان اقدام به تسویه حساب نکند، اداره ثبت محل آپارتمان‌ها به تقاضای مدیر یا مدیران برای دریافت پول، طبق اظهارنامه ابلاغ‌شده، اجراییه صادر خواهد کرد. (به نظر می‌رسد مدیر یا مدیران، اختیاری در مورد قطع آب سرد واحد متخلف نداشته باشند)

عملیات اجرایی، مطابق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و همان‌طور که می‌دانیم صدور اجراییه از طرف اداره ثبت در همه موارد، به موجب سند رسمی به عمل می‌آید اما این از موارد نادری است که در قبال سند عادی نیز اجراییه صادر می‌شود.

 محروم کردن آپارتمان متخلف از هرگونه امکانات

سوال اساسی این است که اگر ساکنان آپارتمانی به بهانه‌های مختلف، از جمله مسافرت، از پرداخت هزینه‌های آب، برق، گاز و نظافت یا برف‌روبی پشت‌بام خودداری کنند، در این صورت آیا مدیر ساختمان می‌تواند واحد متخلف را از دریافت هرگونه امکانات محروم کند؟

گاهی ملاحظه می‌شود به دلیل تفکیک نشدن خدمات شهری در ساختمان‌ها از قبیل گاز و برق و... یا نبودن فلکه جداگانه آب گرم برای واحدهای ساختمان یا مشکلاتی از این قبیل، مدیران قادر به قطع آنها در مورد آپارتمان متخلف نیستند.

در این صورت چاره‌ای جز مراجعه به دستگاه قضایی وجود ندارد بنابراین در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند و شوراهای حل اختلاف موظفند این‌گونه شکایات را (که معمولاً در اوراق چاپی دادخواست تنظیم می‌شود) خارج از نوبت رسیدگی کنند و می‌توانند مالک آپارتمان متخلف را تا دو برابر پول بدهی به نفع مجموعه جریمه کنند. به عنوان مثال، اگر میزان بدهی واحد متخلف 2 میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف می‌تواند علاوه بر آن، وی را به پرداخت 2 میلیون تومان دیگر نیز محکوم کند که روی هم، 4 میلیون تومان می‌شود.

گاهی دیده می‌شود مدیران ساختمان‌ها، پول‌های غیرواقعی و خارج از حد متعارف جامعه را در قالب شارژ ماهانه از ساکنان آپارتمان‌ها دریافت می‌کنند. در این صورت تکلیف چیست؟

اگر مالکان هر کدام از واحدها در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشند، می‌توانند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی به موضوع را داشته باشند. در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، فرد معترض می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضایی مراجعه و تعیین عادلانه سهم شارژ ملک خویش را تقاضا کند.

نکته آخر درباره نگهداری از حیوانات خانگی است که گاهی مشکلاتی برای ساکنان آپارتمان‌ها فراهم می‌کند. نگهداری از هرگونه از حیوانات مانند طوطی و سگ در داخل آپارتمان باعث ایجاد آلودگی بهداشتی یا صوتی یا ترس برای همسایه‌ها می‌شود. خصوصاً در مورد نگهداری سگ، هر یک از مدیران یا ساکنان با طرح شکایت کیفری می‌توانند مالک مزاحم را مجبور به اطاعت از قوانین و رعایت امنیت و آرامش همسایگان کنند تا حیوانات مزاحم را از ساختمان خارج کنند.