محرومیت واحدهای بدهکار در آپارتمان از دریافت خدمات عمومی

معاون قضایی رییس‌کل دادگستری استان تهران، با تشریح قوانین موجود در حوزه تملک آپارتمان‌ها گفت: دادگاه ضمن صدور حکم به محرومیت واحد بدهکار از دریافت خدمات دولتی، وی را به پرداخت دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه (آپارتمان) محکوم می‌کند. استفاده مجدد واحد بدهکار از خدمات عمومی موکول به پرداخت هزینه‌های معوق (بدهی واحد) است.

محسن اهوارکی اظهار کرد: قوانین به دو دسته قوانین آمره و قوانین تکمیلی تقسیم می‌شوند که هر کدام شرایط و تعریف خاص خود را دارد. قانون تملک آپارتمان‌ها در بسیاری از مواقع در دسته قوانین آمره قرار می‌گیرد و در پاره‌ای از اوقات نیز مشمول قوانین تکمیلی است.

این کارشناس حقوقی در خصوص قوانینی که آمره نام دارند، ادامه داد: گاهی رعایت مفاد قانون به حدی از نظر قانونگذار اهمیت دارد که به هیچ عنوان نمی‎تواند نقض آن را برتابد و در نتیجه به مردم اجازه نمی‌دهد که خلاف آن توافق کرده یا عملی را انجام دهند اما همانطور که گفته شد، دسته‌ای از قوانین نیز تکمیلی هستند؛ به این معنا که اراده افراد را تکمیل می‌کنند. در حقیقت، افراد می‌توانند بر خلاف آنچه تحت عنوان قانون درآمده است، تراضی کنند و اگر این اتفاق بیفتد حکم دیگری خواهد داشت. نکته دیگری که در خصوص آپارتمان‌ها مطرح می‌شود بحث «مالکیت» در آپارتمان است که انواع مختلفی دارد.

اهوارکی با بیان اینکه مالکیت در آپارتمان‌ها را می‌توان به دو دسته مجزا تقسیم کرد، افزود: قانونگذار مالکیت افراد در ساختمان را به قسمت‌های مُشاع و اختصاصی تقسیم می‌کند. یک آپارتمان در قسمت‌هایی به صورت اختصاصی و در قسمت‌هایی نیز به صورت مُشاع در اختیار مالکان قرار دارد. منظور از قسمت‌های مُشاع راه‌پله‌ها، پشت بام، حیاط و ... است که همه ساکنان به طور یکسان حق استفاده از آن را دارند و هیچ یک از مالکان نمی‌تواند به صورت اختصاصی از آن قسمت‌ها استفاده کند، اما در مورد قسمت‌های اختصاصی قضیه متفاوت است. به عنوان مثال واحدهای مسکونی در آپارتمان‌ها به صورت اختصاصی در مالکیت افراد قرار دارند و این مالکان هستند که در خصوص واحدها اختیارات تام دارند.

به گزارش ایسنا، وی ادامه داد: همانگونه که مطرح شد، منظور از مُشاعات؛ راه‌پله‌ها، حیاط، پشت‌بام و... است که در خصوص نقل و انتقال آن باید گفت فروش مُشاعات به غیر بی‌معنی است. یعنی مالکان نمی‌توانند مُشاعات ساختمان را مورد نقل و انتقال قرار دهند. کاملا واضح است که حیاط یک آپارتمان را نمی‌توان فروخت یا پشت‌بام را نمی‌شود مورد معامله قرار داد و مالکیت این قسمت‌ها به تبع مالکیت اختصاصی است که معنا می‌یابد و مستقل نیست، اما در بحث مالکیت اختصاصی می‌توان خیلی دقیق‌تر بود و به صورت موردی راجع به بعضی از قسمت‌ها صحبت کرد.

  ساختمان باید تابع قوانین مشخص و از پیش تعیین‌شده باشد

به گفته اهوارکی، مالکیت پارکینگ و انباری اختصاصی است اما امکان فروش آن به افرادی که در ساختمان مالک نباشند، وجود ندارد، یعنی اگر واحد طبقه چهارم بخواهد پارکینگ خود را به فروش بگذارد، می‌تواند آن را به یکی از مالکین طبقه اول بفروشد اما نمی‌تواند پارکینگ یا انباری‌اش را به مالکین ساختمان روبرویی منتقل کند. معاون قضایی رییس کل دادگستری استان تهران یادآور شد: مالکیت اختصاصی از منظر انتقال به غیر بودن را می‌توان به صورت جداگانه مورد بحث قرار داد. یکی از مواردی که شاید مردم کمتر از آن مطلع باشند بحث اعیان و عرصه است. اعیان و عرصه بودن هم نوعی از مالکیت اختصاصی است که مالکیت عرصه مستقل نبوده و به تبع مالکیت اعیان است که معنا می‌یابد. برای روشن شدن موضوع می‌توان این گونه گفت که هر کس که واحدی را در یک آپارتمان خریداری می‌کند، به نسبت مساحت قسمت اختصاصی در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده به صورت مُشاع سهیم می‌شود مگر آن که زمین موقوفه باشد. به گفته وی، ساختمان برای خود موجودیت دارد و برای اینکه رو به نابودی نرود، باید تابع قوانین مشخص و از پیش تعیین‌شده باشد. ضمن اینکه هر گاه جمعی در یک محیط باشند، از یک سو برای انجام امور به نحو مناسب و از سوی دیگر به منظور پیشگیری از بروز مشکل و دعوا، یک مدیر، سازماندهی و نظارت بر امور را در دست می‌گیرد. ساختمان‌ هم که از واحدهای مختلف تشکیل شده و محل زندگی خانواده‌های کوچک و بزرگ است، برای رسیدگی به کارها نیاز به یک مدیر یا هیات مدیره دارد که رسیدگی به امور مربوط به نگهداری ساختمان را بر عهده بگیرد.

اهوارکی با اشاره به لزوم تعیین مدیر در یک ساختمان، در خصوص انتخاب وی بیان کرد: با توجه به تعداد مالکان باید مدیر یا هیات‌مدیره‌ای برای ساختمان در نظر گرفت. مدیر اداره ساختمان را بر عهده دارد و مشخص می‌کند که حق شارژ و هزینه‌های مربوط به ساختمان چقدر است و هر واحد هر ماه چه مبلغی را باید پرداخت کند. دریافتی از مالکان نسبت به هزینه‌های نگهداری ساختمان مثل آب، برق، گاز، هزینه‌های مرمت و... محاسبه می‌شود که مدیر از طریق دریافت آن نسبت به اداره ساختمان اقدام می‌کند.

وی ادامه داد: نحوه تعیین شارژ در آپارتمان‌ها به توافق مالکان بستگی دارد. ممکن است در مجمع عمومی مصوب شود که با توجه به مقدار سرانه افرادی که در هر واحد هستند، حق شارژ محاسبه شود یا اینکه متراژ هر واحد مبنا باشد و بر آن اساس افراد شارژ ماهانه را بپردازند. مثلا برای تعیین تعرفه گاز در آپارتمانی که موتورخانه مشترک دارد، معقول است که هزینه‌ها بر حسب زیربنا حساب شود؛ چون منطقی است که هر چه متراژ بالاتر باشد، گاز بیشتری مصرف می‌شود اما تکلیف واحدهای خالی در این بین چیست؟ ممکن است یکی از واحدها خالی باشد و مالک واحد مربوطه از پرداخت حق شارژ امتناع کند، در این صورت حق با کیست؟ آیا واحد خالی هم باید حق شارژ را بپردازد؟

این مدرس مرکز آموزش قوه قضاییه تصریح کرد: مالک واحدهای خالی باید هزینه‌های مربوط به نگهداری ساختمان را پرداخت کند. هزینه‌های مربوط به نگهداری آپارتمان اعم از اینکه مالکان از آن استفاده کنند یا نه باید توسط همه پرداخت شود. طبیعی است که مواردی مثل ایزوگام کردن پشت‌بام یا هزینه‌های مربوط به نمای ساختمان بر عهده همه بوده و جزو هزینه‌های مربوط به مُشاعات است که در این موارد قانون صریحا اعلام می‌کند که مالکان باید برای آن هزینه کنند. اینجا دیگر استفاده یا عدم استفاده مطرح نیست. به عنوان مثال مالک یکی از واحدهای طبقه اول هیچ وقت نمی‌تواند بگوید من از آسانسور استفاده نمی‌کنم و در نتیجه هزینه‌های آن مربوط به من نیست. موجودیت ساختمان باید حفظ شود. زمانی شارژ ماهانه مربوط به آب است که مالک واحد خالی چون در آپارتمان سکونت ندارد از آب استفاده نکرده و نیاز نیست، پولی پرداخت کند، اما در سایر موارد مثل ایزوگام کردن پشت بام همه واحدها باید مشارکت کرده و برای آن هزینه کنند.

 محرومیت واحد بدهکار از دریافت خدمات دولتی

اهوارکی عنوان کرد: مواردی نیز وجود دارد که در بحث مُشاعات مطرح می‌شود و آن قسمت‌هایی است که تنها در دسترس یکی از واحدهاست. خوشبختانه در این مورد هم قوانین مشخصی وجود دارد و قانونگذار همه چیز را به روشنی پیش‌بینی کرده است. به عنوان مثال حیاط‌های جنوبی که تنها در دسترس طبقه اول است، قسمتی از مُشاعات ساختمان بوده و هزینه‌های حفظ و نگهداری آن بر عهده واحد طبقه اول است. چنین حیاط خلوت‌هایی با اینکه در دسترس یکی از واحدها هستند و هزینه نگهداری آن بر عهده واحد مربوطه است اما ساکنان آن واحد نمی‌توانند هر استفاده‌ای از حیاط خلوت کنند. به عنوان مثال این مورد که ساکن طبقه اول بخواهد متراژ حیاط را به آشپزخانه خود اضافه کند، در صورت شکایت یکی از ساکنان قابل پیگیری است اما اینکه بخواهد استفاده متعارف داشته باشد به عنوان مثال، گلدان گل بگذارد، مانعی ندارد.

وی در خصوص ضمانت اجرای حق شارژ نیز گفت: در صورتی که یکی از مالکان از پرداخت شارژ امتناع کند یعنی هزینه‌های نگهداری ساختمان را پرداخت نکند، مدیر ساختمان به وی اظهارنامه‌ای داده و میزان بدهی و صورت بدهی را مشخص می‌کند. این اظهارنامه به مالکی که از پرداخت حق شارژ امتناع کرده، 10 روز فرصت می‌دهد تا بدهی و هزینه‌های معوق را بپردازد و اگر باز آن مالک از پرداخت سر باز زد، مدیر اجازه دارد واحد مزبور را از بعضی امکانات نظیر برق یا  آب گرم به طور موقت محروم کند. اگر مالک خاطی باز هم حاضر به پرداخت بدهی نبود، مدیر با مراجعه به اجرای ثبت محل و با استناد به اظهارنامه، تقاضای رسیدگی به این موضوع را می‌کند.

معاون قضایی رییس کل دادگستری استان تهران خاطرنشان کرد: در صورتی که عدم ارایه خدمات مشترک، ممکن یا موثر نباشد، مدیر ساختمان می‌تواند به مراجع قضایی شکایت کند؛ در این صورت دادگاه خارج از نوبت به موضوع رسیدگی و ضمن صدور حکم به محرومیت واحد بدهکار از دریافت خدمات دولتی، وی را به پرداخت دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه (آپارتمان) محکوم می‌کند. استفاده مجدد واحد بدهکار از خدمات عمومی موکول به پرداخت هزینه‌های معوق (بدهی واحد) است.