راه های اثبات مالکیت برای اموال فاقد سند

اثبات مالکیت برای اموالی که سند ندارند، علاوه بر ایجاد دلهره در جان صاحب مال غیرمنقول، سوالات متعددی را به وجود می‌آورد که چگونه می‌تواند مالکیت خود را اثبات کند. با این اوصاف، شرایط و روالی در قانون تعریف شده که فرد با استناد به آن می‌تواند حق‌خواهی کرده و مالکیت خود را برای مالی که احتمال از دست رفتن دارد، اثبات کند. حال یک حقوقدان این شرایط و روند حقوقی و قانونی را تشریح می‌کند.

ممکن است برای بسیاری از افراد پیش آمده باشد که در عین بهره‌مندی از مال یا املاک، سندی برای اثبات مالکیت آن نداشته باشند و از سویی با ناآگاهی از راه و چاه حفظ اموال و املاک فاقد سند خود، بر این باور بمانند که حقوقشان زیر سوال ‌می‌رود؛ غافل از اینکه اینگونه نبوده و در حجم گسترده قوانین، قانون و مقرراتی هم برای اثبات ادعای تملیک تعریف شده است که می‌توان با استناد به آنها، به ماهیت عدل دستگاه قضا هم پی برد.

منصور رحمدل، حقوقدان و مدرس دانشگاه در گفت‌وگو با «حمایت» جزئیات این قوانین را تشریح می‌کند.

رحمدل ابتدا به راهکارهای شرایطی اشاره می‌کند که مالک زمین یا مال غیرمنقول، سند نداشته باشد. وی با بیان اینکه باید مبنای تصرفات چنین افرادی در ملک مشخص شود می‌گوید: باید ببینیم که آیا مبایعه نامه‌ای بین وی و فروشنده تنظیم شده است؟ اگر تنظیم شده مبنای انتقال به وی از طرف فروشنده چه بوده است؟ زمین‌های بدون سند در روستاها وجود دارند ولی یک پلاک مادر به کل روستا تخصیص یافته و بر اساس مبایعه‌نامه مزبور نوعا درخواست صدور سند به اداره ثبت تقدیم شده و  اداره ثبت بعد از انتشار آگهی‌های لازم و عدم وجود معارض اقدام به صدور سند می‌کند و در صورتی که معارض وجود داشته باشد طرفین را به دادگاه هدایت می‌کند.

وی می‌افزاید: در سطح شهرها هم قاعدتاٌ باید همین فرایند مورد عمل باشد و افراد فاقد سند می‌توانند از اداره ثبت درخواست صدور سند کنند.

 الزام به صدور سند مستلزم وجود قبلی سند رسمی نسبت به ملک است

رحمدل خاطرنشان می‌کند: اساساٌ اگر سابقه ثبتی نسبت به جایی وجود نداشته باشد دادگاه نمی‌تواند حتی با احراز صحت ادعای مدعی اداره ثبت را ملزم به صدور سند کند زیرا الزام به صدور سند مستلزم وجود قبلی سند رسمی نسبت به ملک است.

وی می‌گوید: بهترین کار در این گونه موارد مراجعه به دادگستری جهت اثبات مالکیت است ولی مشکلی که در این زمینه وجود دارد آن است که دادگاه‌ها نوعا رأیی در مورد احراز مالکیت صادر نمی‌کنند که متصرف بتواند به استناد آن به اداره ثبت مراجعه و درخواست سند کند.

این حقوقدان اذعان می‌کند: روال کار حقوقی برای گرفتن سند هم اینگونه است که بعد از اینکه دادگاه رایی را صادر می‌کند، فرد به اداره ثبت مراجعه کرده و خواستار تهیه سند برای ملک مذکور می‌شود و روند بررسی و موافقت با درخواست ثبت سند هم زمان‌ی را به خود اختصاص می‌دهد. بنابراین اینگونه نبوده که فرد صرفا با رای دادگاه بتواند بلافاصله حقوق خود را دریافت کند.

 استناد به مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت

رحمدل همچنین برای تایید اظهارات خود به چارچوب قانونی مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت به اختصار اشاره می‌کند و می‌افزاید: طبق ماده 147 اصلاحی، تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ اول فروردین 1370 بر روی زمین‌هایی ایجاد کرده‌اند که به واسطه موانع قانونی، تنظیم سند رسمی برای آنها امکان‌پذیر نبوده است و همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق زراعتی و باغ‌ها، اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن که اولاً، اشخاص تا تاریخ اول فروردین 1370 خریداری کرده‌اند و مورد بهره‌برداری متصرفان است و همچنین به واسطه موانع قانونی، تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آنها امکان‌پذیر نبوده است در مواردی که تعریف شده، تعیین تکلیف می‌شود.

وی با اشاره به ماده 148 اصلاحی همان قانون نیز عنوان می‌کند: به موجب این ماده نیز، در هر حوزه ثبتی هیات یا هیات‌هایی به عنوان هیات حل اختلاف در ثبت تشکیل می‌شود که شرایط و وظایف این هیات نیز در 7 تبصره مورد اشاره قرار گرفته است.

این حقوقدان در پاسخ به این سوال که مرجع صالح برای رسیدگی به این دعاوی کجاست؟ اظهار می‌کند: مرجع صالح برای درخواست سند هیأت موضوع مواد 147 و 148 مستقر در ادارات ثبت ولی مرجع درخواست ابطال اسناد صادره توسط هیات مزبور به حکم قاعده کلی دادگستری بود.

رحمدل یادآور می‌شود که طبق ماده یک قانون سال 90 نیز در هر حوزه ثبتی هیأت یا هیأت‌های حل اختلاف که در این قانون هیأت نامیده می‌شود با حضور یک قاضی به انتخاب رییس قوه قضاییه، رییس اداره ثبت یا قائم ‌مقام وی، و حسب مورد رییس اداره راه و شهرسازی یا رییس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌ مقام آنان تشکـیل می‌‌شود.

وی در ادامه به ماده 3 قانون ثبت اشاره می‌کند و می‌گوید: طبق ماده 3 قانون مزبور نیز اداره ثبت اسـناد و املاک محل مکلـف است آراء هیأت را در دونوبت به فاصله 15 روز از طریق روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی آگهی کند.

این حقوقدان اظهار می‌کند: همچنین این اداره مکلف است در روستاها علاوه بر انتشار آگهی، رأی هیأت را با حضور نماینده شورای اسلامی روستا در محل الصاق کند. صورت مجلس الصاق آگهی با امضای نماینده اداره ثبت اسناد و املاک و نماینده شورای اسلامی روستا در پرونده ضبط می‌شود.

راه اعتراض ذی‌نفع در صورت موافق نبودن با رای نهایی

رحمدل عنوان می‌کند: در صورتی که اشخاص ذی‌نفع به آراء اعلام شده اعتراض داشته باشند باید از تاریخ انتشار آگهی و در روستاها از تاریخ الصاق در محل تا دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم کرده و رسید دریافت کنند. معترض باید ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل کند و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد.

وی ضمن بیان اینکه در این شرایط اقدامات ثبت، موکول به ارایه حکم قطعی دادگاه است، خاطرنشان می‌کند: در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نشود یا معترض، گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل را ارایه نکند، اداره ثبت محل باید مبادرت به صدور سند مالکیت کند؛ صدور سند مالکیت مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نیست.

این حقوقدان همچنین در خصوص این مساله که آیا تصرف عدوانی زمین توسط دهیاری یا بنیاد مسکن یا هر فرد دیگری، دارای وصف کیفری و مجازات است یا نیست؟ یادآور می‌شود: در مورد تصرف عدوانی باید بین دو حالت قائل به تفصیل شد.
رحمدل می‌گوید: در فرضی که متصرف مدرکی برای اثبات مالکیت خود ندارد مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی تصرف عدوانی دادگاه‌های حقوقی خواهند بود که طبق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی از جمله ماده 161 قانون مزبور بعد از احراز سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده حکم به رفع تصرف صادر می‌کنند.

به گفته وی، رأی رفع تصرف حتی قبل از قطعیت نیز قابل اجرا است و طبق ماده 175 قانون مزبور تجدیدنظرخواهی مانع اجرای رأی نیست اما در صورتی که متصرف دلایلی دایر بر اثبات مالکیت خود داشته باشد می‌تواند به دادسرا مراجعه و شکایت کیفری مطرح کند.