مقررات مربوط به رهن و وثیقه املاک

رهن عقدی است که به موجب آن مالی به عنوان وثیقه دین قرار گیرد و به همین علت گفته‌اند که رهن وثیقه‌ای برای طلب مرتهن است. بر اساس ماده ٧٧١ ‏قانون مدنی، رهن عقدی است که به موجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. رهن‌دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند.

همانطور که ملاحظه می‌شود، وام‌گیرنده را «راهن»، وام دهنده را «مرتهن» و مالی که به وثیقه داده می‌شود را «عین مرهونه» می‌نامند.

دکتر رضا ولویون، حقوقدان در گفت‌وگو با «حمایت» در خصوص رهن املاک و در پاسخ به اینکه آیا می‌توان ملکی که در رهن بانک است، را به نحو دیگری مورد استفاده قرار داد، اظهار کرد: قانونگذار در ماده 793 قانون مدنی می‌گوید که راهن (رهن‌دهنده یا همان بدهکار) نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن. یکی از نمونه‌های بارز عمل حقوقی منافی حق مرتهن، عقد بیع یا همان فروش ملک است.

وی ادامه داد: با توجه به ماده 793 قانون مدنی و رای وحدت‌رویه‌ای که در این خصوص وجود دارد، راهن نمی‌تواند مال مرهونه را بفروشد چرا که حق مرتهن که همان فرد طلبکار است، حق عینی تبعی است.

این حقوقدان در مورد حق عینی گفت: حق عینی به رابطه میان عین و دارنده حق گفته می‌شود. در عقد رهن، راهن که وامی را از بانک دریافت کرده و در حقیقت، بدهکار است، مالی را در گروی بانک می‌گذارد. در اینجا یک رابطه دین و قرض میان مدیون و طلبکار وجود دارد.

وی با بیان اینکه عقد قرض به دو نوع ممکن است حاصل شود، افزود: گاهی قرض به صورت ساده و بدون گرو صورت می‌گیرد و یک رابطه حقوقی ساده میان طلبکار و بدهکار وجود دارد. گاهی نیز متعلق رابطه دین، مالی است که راهن برای تضمین تادیه بدهی خود به مرتهن می‌دهد.

ولویون اضافه کرد: رابطه عینی تبعی در اینجا به این معنا است که هر زمانی که مدیون (راهن) دینش را به مرتهن ادا کند، عقد رهن به صورت خودکار فک می‌شود. یعنی یک حق عینی به تبع قرض است و قرض که اد شود، عقد رهنی دیگر وجود نخوهد داشت.

وی در ادامه عنوان کرد: بنابراین راهن نمی‌تواند مال مرهونه را به غیر واگذار کند و در صورت واگذاری، آن را همانند عقد فضولی دانسته‌اند، یعنی عقد غیر نافذ و منوط به اذن مرتهن است.

  نقد مرحوم دکتر کاتوزیان بر ماده 793 قانون مدنیاین استاد دانشگاه با بیان اینکه مرحوم دکتر کاتوزیان، نقدی بر ماده 793 قانون مدنی داشته‌اند، اظهار کرد: بر اساس نظر استاد کاتوزیان، حق عینی تبعی مرتهن، حق بر مال است و حق بر راهن نیست که اگر مال مرهونه به دیگری منتقل شده یا راهن تغییر کند، حق مرتهن مخدوش شده یا خللی به آن وارد شود.

وی در ادامه عنوان کرد: به عبارت دیگر، حق مرتهن، حق بر عین است و عین در دست هر کسی که باشد، تفاوتی وجود ندارد. به این معنا که حتی اگر راهن تغییر کند یا راهن مال را به شخص ثالثی بفروشد و ثالث نیز آن را به دیگری منتقل کند و این روند ادامه داشته باشد، موجب زوال حق عینی مرتهن نخواهد شد.

ولویون با تاکید بر اینکه لازم نیست که حتما، مال مرهونه در ید راهن باشد، عنوان کرد: اگر دین مرتهن ادا نشود، وی می‌تواند آثار حقوقی عقد رهن را اعمال کند. به این معنا که می‌تواند مال مرهونه را بفروشد و در این میان اهمیتی وجود ندارد که مال مرهونه در دست چه کسی است.

وی ادامه داد: با وجود این نظر مرحوم استاد کاتوزیان، قانونگذار آن را تایید نکرده و با آن مخالف است.

این حقوقدان اظهار کرد: در خصوص رای وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور درباره عین مال مرهونه، عده‌ای از قضات می‌گویند که این موضوع ناظر به منفعت عین است و نه خود عین. این در حالی است که ماده 793 قانون مدنی، عمومیت دارد و عنوان کرده است که راهن نمی‌تواند در مال رهنی، به طور کلی، هر گونه عمل حقوقی منافی حق مرتهن را مرتکب شود.

وی افزود: رویه دادگاه‌ها معامله راهن و خریدار را بدون اذن مرتهن صحیح می‌دانند، به این معنا که آن را غیرنافذ هم نمی‌دانند. به این معنا که بر اساس رویه دادگاه‌ها، معامله راهن و خریدار از مصادیق عقد فضولی نیست.

  بیع مال رهنی توسط راهن به ثالث، شبیه بیع فضولی نیست

ولویون اضافه کرد: در حقیقت این اعتقاد وجود دارد که بیع مال رهنی توسط راهن به ثالث، شبیه بیع فضولی نیست چون در بیع فضولی، فروشنده مال، همان فضول بوده که مالک نیست و شخص تنفیذکننده معامله، مالک است اما در عقد رهن، در صورت فروش مال رهنی توسط راهن به ثالث، فروشنده یا همان راهن، نسبت به مال، مالکیت دارد.

وی ادامه داد:با توجه به این موارد، برخی اعتقاد دارند که بیع مال رهنی، به هیچ عنوان، قابل قیاس با بیع فضولی نیست. همچنین این پرسش مطرح می‌شود که چرا بیع راهن و خریدار را باید غیر نافذ بدانیم؟ مگر غیر از این است که مرتهن از راهن، طلبی دارد؟ بنابراین در صورتی که دین ادا شود، مساله رهن منتفی خواهد شد.

اگر  خریدار بدون اذن، بدهی را پرداخت کند، حق مراجعه به راهن را نخواهد داشت

این استاد دانشگاه گفت: حتی اگر راهن نیز قرض خود را ادا نکند، خریدار که شخص ثالث است، ممکن است حاضر به ادای دین او شود. به عنوان مثال، ملکی به ارزش 2 میلیارد تومان، که به دلیل بدهی 20 میلیون تومانی، در رهن بانک قرار دارد، به دیگری فروخته می‌شود. در چنین شرایطی، خریدار ملک حاضر می‌شود بدهی را پرداخت کند. اما با این اقدام، معامله خریدار با راهن مخدوش و خلل‌پذیر نمی‌شود.

وی اظهار کرد: ماده 267 قانون مدنی می‌گوید که ایفای دین از جانب غیرمدیون هم جایز است؛ اگرچه از طرف مدیون اجازه نداشته باشد اما کسی که دین دیگری را ادامی‌کند، اگر به اذن باشد، حق مراجعه به او را دارد. در غیر این صورت حق رجوع نخواهد داشت.

ولویون عنوان کرد: بر اساس این ماده، اگر خریدار دین را پرداخت کرد، در صورت داشتن اذن از سوی راهن، بعدها می‌تواند برای گرفتن بدهی خود به او مراجعه کند اما اگر بدون اذن، بدهی را پرداخت کند، حق مراجعه به او را نخواهد داشت.