فرق واگذاری با انتقال در قانون روابط موجر و مستاجر

واژه واگذاری یا واگذار در مواد10و 14(بند2) و تبصره 1 ماده 19 قانون قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 22 امرداد 1356آمده است. ماده 10 قانون مشعر است بر اینکه: «مستاجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار باو داده شده باشد. هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک میتواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هریک از مستاجرین بنماید.

درصورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هریک از مستاجرین نیز می‌توانند در صورت فسخ یا انقضاء مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنماید». ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 مشعر است بر اینکه «در موارد زیر موجر می‌‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند‎ ‎دادگاه ضمن‌ حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره راصادر می‌نماید‎ ‎این ‌حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد‎.‏‎

دوم ـ درموردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یاتجارت خود مستأجره‎ ‎اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره‎ ‎عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه‌ طبق ماده 19 این قانون با مستأجر لاحق‏‎ ‎اجاره‌نامه تنظیم شده باشد». ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 و تبصره 1 آن مشعر است بر اینکه «هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا‎ ‎اجاره‌نامه‌ای ‌در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در‎ ‎مقابل ‌تخلیه مورد اجاره‌، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الا‎ ‎مستأجر می‌‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند،در این صورت‎ ‎دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در‎ ‎دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یادفترخانه نزدیک ملک (اگر ‎اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال‎ ‎می‌نماید و مراتب را به ‌موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث‎ ‎نسبت به‌تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.‎‏….تبصره 1 ـ در‏‎ صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این‌ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست‌ تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا‏‎ ‎مستأجر اجراخواهد شد. و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق‎ دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت. …

‏ در ماده10 دو واژه انتقال دادن و واگذار نمودن با حرف «یا» از هم جدا دیده می‌شود وآمده است که هرگاه مستاجر عین مستاجره را به غیر اجاره دهد مالک می‌تواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ درخواست تنظیم اجاره با مستاجر جدید را بنماید.

که معلوم میشود مقصود این است که اگر مستاجرحین مدت معامله کند این انتقال اجاره است و اگر مدت در بین نباشد و معامله کند این را قانونگذار نه انتقال اجاره که اصطلاح برای مورد خاص است بلکه واگذار کردن نامیده است.

در ماده 14که با توجه به صدر ماده در رابطه با درخواست مالک حسب مورد به صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه میباشد بند2 مقید است باینکه مستاجر عین مستاجره را به عناوینی از قبیل وکالت یانمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند و عبارت بعدی که چنین است: «بدون اینکه طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد» دل مطلب است زیرااولا به غیری که عملا باو واگذار شده است وصف مستاجر لاحق اعطا شده و ثانیا به اجاره نامه مندرج در ماده 19 که در صورت نداشتن حق انتقال به غیر و حاضر نشدن مالک به پرداخت تمام سرقفلی با اجازه دادگاه تنظیم میشود اشاره گردیده است و با این اوصاف جای شکی باقی نمی‌ماند که مقصود از واگذاری در این بند هم انتقال سرقفلی است.

اینکه در صدر ماده قید شده است حکم تخلیه علیه مستاجر یا متصرف اجرامیشود مصداق اجرای حکم علیه مستاجر تغییر شغل است که در بند 7 آمده است.

در تبصره 1 ماده 19 هم آمده است که هرگاه مستاجر مورد اجاره را به غیر واگذار نماید به درخواست موجر حکم تخلیه صادر وعلیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه را خواهد داشت.

در اینجا مقصود از متصرف همان غیر است که عین مستاجره باو واگذار شده باشد که اگر مقصود از واگذاری معامله سرقفلی نباشد تعلق نصف سرقفلی باو توجیه قانونی و حقوقی نخواهد داشت.

با این اوصاف شمول ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 و ماده 19 آن و تبصره 1 آن فرع براحراز انتقال و واگذاری حقوق استیجاری است.

دکتر ناصر کاتوزیان که در کتاب توجیه و نقد رویه قضایی نشر دادگستر چاپ بهار1377صفحه23 به بعد در رابطه با قانون موجر و مستاجر مصوب56 بیان مطلب کرده است، در صفحه24 چنین آورده است «از سال 1324 که حمایت از مستاجر با حسن نیت در برابر مالک آغازشد و آئین نامه تعدیل ادامه تصرف مستاجر ملک را در برابر اجاره ثابت تامین کرد در قوانین مربوط به اجاره اعلام شده است حیله‌هایی که برای فرو ریختن چتر حمایت قانونگذار و فرار از اجرای قانون اندیشیده شود بی‌اثر است.

در قانون روابط موجر و مستاجر1356 که هم اکنون نیز در اجاره محل‌های کسب و پیشه رعایت میشود برای تضمین حمایت قانون از مستاجر دو اعلام مهم و جالب به چشم می‌خورد‏.

الف ـ در توصیف رابطه متصرف و مالک دادرس باید از صورت‌ها بگذرد وبه مقصود واقعی دست یابد و در این باره از همه دلایل و امارات استفاده کند…ماده 30 قانون برای بستن راه هرگونه تقلب در متنی عام مقرر می‌دارد:

کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلا اثر و باطل است:.

ب ـ از این متن (ماده 30) نتیجه گرفته می‌شود که: 1ـ قانون امری است…2ـ دادگاه… باید به منظور واقعی دو طرف دست یابد و می‌تواند از همه دلایل به ویژه آماره‌های قضایی و اوضاع و احوال یاری بخواهد و همین امر به دادرس اختیار فراوان در ارزیابی وقایع می‌بخشد….. بحث بر سر این نیست که دو طرف چه گفته و نوشته‌اند دادگاه باید باین پرسش پاسخ دهد که آیا در پس پرده واژه‌ها…در نیت طرفین چه گذشته است. انتظار می‌رود که دادگاه به تحلیل وارزیابی قرائنی دست زند که روزنه‌ای به باطن دارد… آیا ریا و تصنعی صورت پذیرفته… آیا آنچه واقع شده تمهیدی مشروع است که مالک برای حفظ حقوق خود اندیشیده است؟ (در آراء مورد بحث مشار الیه مباشر و مدیر داخلی خارج از مصادیق واگذاری به غیر شناخته شده است)‏

رای شعبه 9 دیوانعالی کشور مؤید به رأی هیأت عمومی اصراری دیوانعالی کشور (پرونده 4ر9ر1016 ردیف 66ر34)حاکی از آن است که حتی معتبر شناختن اباحه استفاده و اذن در استفاده بدون انتقال حقوق استیجاری (موسوم به النتی در میاندوآب) وتفویض نمایندگی برای پرداخت اجاره بها که دردادنامه شماره287ر9ـ27ر5ر شعبه9 آن دیوان پذیرفته شده تأیید و ابرام گردیده است.

استدلال شعبه 9 مزبور این بوده است که مستاجر مغازه را که سرقفلی آن را داشته به خوانده دیگر با اثاثیه متعلق به خود اجاره داده است بشرط اینکه اجاره ماهیانه مغازه را مستاجر مستقیما به مالک بپردازد این قرارداد با توجه باینکه مستاجر سرقفلی مغازه را خریداری کرده است منع قانونی نداردو طبق ماده 10 قانون مدنی بین طرفین نافذ ولازم الاجرا است.

در آراء محاکم تهران نیز دیده می‌شود که اگرکسی به علت کهولت و ناتوانی مورد اجاره را در اختیار فرزندش قرار دهد انتقال به غیری صورت نگرفته است و نیزدفاع مستاجر باینکه خوانده دیگر شاگرد وی بوده و محل کسب در قالب جعاله به مدیریت و عاملیت وی اداره می‌شده است مورد پذیرش قرار گرفته است.

نتیجتاً با توجه باینکه قانون امری و برای حمایت از مستاجر است و در مقام هر گونه تردید و شبهه و شک به نفع مستاجر و نه به ضرر او تفسیرپذیر خواهد بود،آیا توسعه دادن شمول عبارت واگذاری منتهی باین نتیجه غیر قابل قبول غیر عادلانه و غیرخردپذیر نخواهد شد که کسی که خود را مباشر (کسی که از سوی واحد کسبی به اتحادیه معرفی می‌شود و کارت مباشرت با اعتبار یک ساله با قید اینکه در صورت تغییر مباشر این کارت از درجه اعتبار ساقط است) میداند همان متصرف مستحق نصف سرقفلی شناخته شود؟ ‏