الزامات اعمال حق فسخ در معاملات

بسیاری از افراد تصور می‌کنند که وقتی کالایی را خریدند و سپس متوجه عیب آن شدند، دیگر کاری از دستشان ساخته نیست و باید با همان کالای معیوب سر کنند.

این تصور اشتباه است. در چنین مواردی شما با پشتیبانی قانون مدنی می‌توانید به اختیار خود، قرارداد را فسخ کنید یا مابه‌التفاوت آن را از فروشنده بخواهید. البته توجه داشته باشید که این اختیارات تنها برای شما در نظر گرفته نشده است و به فروشنده نیز مربوط می‌شود.

از دیدگاه قانون مدنی در ماده 396، انواع خیارها برای فسخ معامله 10 مورد است که مواردی از قبیل خیار مجلس، شرط، تاخیر ثمن، رویت و تخلف از وصف، غبن، عیب، تدلیس، تبعض صفقه، تخلف شرط و خیار حیوان را شامل می‌شود.

انواع خیارات

بر این اساس، خیار مجلس، اختیاری است که به هر یک از خریدار و فروشنده داده می‌شود که تا زمانی که متفرق نشده‌اند و در محل حضور دارند، بتوانند معامله را فسخ کنند.

این در حالی است که خیار تاخیر ثمن، زمانی کاربرد دارد که خریدار در پرداخت ثمن یا همان پول تعلل می‌کند. در این شرایط است که ماده 402 قانون مدنی به کار می‌آید.

ماده 402 قانون مدنی می‌گوید: «هر گاه مبیع، عین خارجی یا در حکم آن بوده و برای تأدیه‌ ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری کند و نه مشتری، تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله می‌شود.»

بر اساس این ماده، هر گاه فروشنده و خریدار، زمانی را برای پرداخت پول مشخص نکرده باشند و 3 روز از تاریخ معامله بگذرد و فروشنده کالا را در اختیار مشتری نگذارد و مشتری هم قیمت جنس را نپردازد، فروشنده حق دارد معامله را فسخ کند.

این در حالی است که اگر خریدار ظرف 3 روز ثمن معامله را پرداخت کند، دیگر فروشنده حق فسخ ندارد.

نکته مهم در این نوع خیار این است که هرگاه کالا از آن دسته اجناسی باشد که در کمتر از 3 روز فاسد می‌شود یا افت قیمت پیدا می‌کند، فروشنده هر زمانی که احساس کرد کالا در حال فساد یا کسر قیمت است، می‌تواند معامله را برهم بزند.

شاید به جرات بتوان گفت در تمامى قراردادهاى بیع که امروزه در بنگاه‌هاى معاملات ملکى انجام مى‌شود، مردم با واژه فسخ روبرو مى‌شوند؛ بدون آن که ضمن درک مفهوم عرفى، از مفهوم حقوقى و آثار آن مطلع باشند.

در حقیقت فسخ اختیارى براى یکى از طرفین معامله یا هر دوى آنها در موضوعى خاص است که به شخص اختیار مى‌دهد معامله خود را از ادامه حیات باز دارد.

فسخ با یک اراده اجرا مى‌شود

اگر فسخ در قرارداد پیش‌بینى شود، دارای دو حالت است: حالت نخست اینکه داراى مدت معین توسط طرفین بوده یا مدت در آن پیش‌بینى نشده است.

در مورد نخست مشخص است که این حق داراى مدت است و اگر از مدت آن بگذرد، دیگر شخص حق اعمال فسخ و اجراى آن را ندارد و ثبات قرارداد باقى مى‌ماند. همچنین در خصوص حالت دوم که برای حق فسخ، مدتی پیش‌بینی نشده است، باید گفت که از نگاه قانون، این حق فسخ داراى مدت عرفى است و مدت عرفى را عملکرد مردم در طول زمان و مکان مشخص می‌کند البته ممکن است این مدت در شهرى 20 روز و در شهرى دیگر چند ماه باشد بنابراین توصیه مى‌شود از طریق مشورت با کارشناسان از مدت زمان حق اجراى فسخ مطلع شوید و مطمئن باشید که این مواعد طولانى نیست.

ذکر این نکته هم خالى از لطف نیست که فسخ با یک اراده اجرا مى‌شود بنابراین به افراد توصیه مى‌شود این حق را در صورت صلاحدید بدون هیچ گونه نیازى به حضور طرف مقابل، به وسیله ارسال نامه سفارشى یا اظهارنامه اعلام کنند.

چرا که بسیاری از افراد تصور می‌کنند که برای اجرای فسخ، رضایت یا حضور طرف مقابل هم لازم است و با این استدلال، حق خود را به دست خود پایمال می‌کنند.

موارد فسخ

حق بر هم زدن معامله را «خیار» می‌گویند و خریدار و فروشنده در یازده صورت می‌توانند معامله را به هم بزنند:

1- نخست آن که از مجلس معامله متفرق نشده باشند که این خیار را «خیار مجلس» می‌گویند.

2-  در صورتی هر یک از خریدار یا فروشنده، مغبون یا متضرر شده باشد که «خیار غَبْن» نام دارد.

3- قرار بگذارند که تا مدت معینی هر دو یا یکی از آنان بتوانند معامله را به هم بزنند. «خیار شرط»

4- فروشنده یا خریدار، مال خود را بهتر از آنچه هست، نشان دهد و به‌گونه‌ای رفتار کند که قیمت مال در نظر مردم بیشتر از قیمت واقعی آن به نظر برسد. «خیار تدلیس»

5- فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری را انجام دهد یا شرط کند مالی را که می‌دهد، به‌گونه مخصوصی باشد اما به شرط عمل نکند. در این صورت، طرف مقابل می‌تواند معامله را به هم بزند «خیار تخلف شرط»

6- در جنس یا عوض آن عیبی باشد. «خیار عیب»

پرسشی که مطرح می‌شود، این است که در مواردی که برای یکی از طرفین معامله به دلیل غبن یا عیب در مبیع، خیار فسخ معامله به وجود آید، آیا ضرورت دارد که به طرف مقابل، فسخ معامله را اعلام کند؟ به عبارت دیگر آیا عدم اعلام فسخ معامله مانع از اعمال خیار فسخ هست یا خیر؟

در پاسخ به این پرسش باید گفت که به موجب ماده 449 قانون مدنی، فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند، حاصل می‌شود، بنابراین از ماده فوق‌الذکر و ماده 69 قانون ثبت اسناد و املاک کشور چنین استنباط می‌شود که فسخ معامله باید به طرف مقابل اعلام شود و کسی که مدعی فسخ معامله است، ضرورت دارد که اراده خود مبنی بر فسخ معامله را به طرف دیگر معامله اعلام کند.

7- معلوم شود مقداری از جنسی که فروخته‌اند، مال دیگری است. در این صورت، اگر صاحب آن به معامله راضی نشود، خریدار می‌تواند معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد همچنین اگر معلوم شود مقداری از چیزی را که خریدار عوض قرار داده، مال دیگری است و صاحب آن راضی نشود، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند یا عوض آن مقدار را از خریدار بگیرد. «خیار شرکت»

8- فروشنده خصوصیات جنس معینی را که مشتری ندیده است، به او بگوید و سپس معلوم شود به‌گونه‌ای که او گفته، نبوده است. در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر مشتری خصوصیات عوض معینی را که می‌دهد، بگوید اما بعد معلوم شود طوری که گفته، نبوده است، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند. «خیار رؤیت»

9- مشتری پول جنسی را که نقدا خریداری کرده است، تا سه روز ندهد و فروشنده هم جنس را تحویل ندهد که اگر مشتری شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد (و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد)، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند اما اگر جنسی را که خریده است، همانند بعضی از میوه‌ها باشد که اگر یک روز بماند، ضایع می‌شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد (و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد)، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند. «خیار تأخیر»

10- اگر شخص حیوانی را خریده باشد، خریدار تا سه روز می‌تواند معامله را به هم بزند. «خیار حیوان»

11- فروشنده نمی‌تواند جنسی را که فروخته است، تحویل دهد، به عنوان مثال، اسبی که فروخته است، فرار کند که در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند. «خیار تعذّر تسلیم»

اظهارنامه، نخستین گام

شاید برای شما هم اتفاق افتاده باشد که کالایی را خریداری کردید و بعد از اینکه آن را به خانه آوردید، متوجه شدید که با کالایی که در فروشگاه دیده‌اید، متفاوت است.

در چنین شرایطی به علت داشتن خیار شرط که در قرارداد امضا کرده‌اید، می‌توانید قرارداد را فسخ کنید.

به این صورت که در نخستین گام با استناد به ماده 156 قانون آیین دادرسی مدنی، برای طرف مقابل یک اظهارنامه می‌فرستید.

به تبع آن و بر اساس نوع مالی که خریداری کرده‌اید که جز اموال منقول است، در دادگاه‌های عمومی حقوقی اقامه دعوا می‌کنید و علاوه بر اینکه در محل اقامت خوانده می‌توانید اقامه دعوا کنید، در محلی که عقد منعقد شده و همچنین در محل انجام تعهد نیز می‌توانید این کار را انجام دهید.

اما توجه داشته باشید که در شهرستان‌ها به علت وجود یک حوزه قضایی فقط در همان حوزه، اقامه دعوا می‌شود. به عنوان مثال، اگر قراردادی در شرق تهران منعقد کرده و کالا را در غرب تهران تحویل گرفته باشید و محل زندگی خوانده در شمال تهران باشد، در هر سه مکان امکان اقامه دعوا برای شما وجود دارد.

بنابراین از طریق ارسال اظهارنامه برای خوانده، او را آگاه می‌کنید که تخلف از شرطی وجود دارد و به همین دلیل قصد دارید علیه او اقامه دعوا کنید و به او مهلت می‌دهید که تا قبل از اقامه دعوا قرارداد را فسخ کرده و پول شما را بازگرداند.

اما در اینجا حتما به این موضوع توجه داشته باشید که اگر در هنگام عقد قرارداد، خیارها از طرفین ساقط شده باشد، طرفین نمی‌توانند ادعایی داشته باشند.

    ارایه دادخواست  گام بعدی این است که به دادگستری حوزه‌ای که می‌توانید در آن اقامه دعوا کنید، رفته و دادخواست ارایه ‌دهید و بعد از آن تشریفات رسیدگی انجام می‌شود.

اگر ارزش مالی که خریداری کرده‌اید، زیر 5 میلیون تومان باشد، پرونده شما در شورای حل اختلاف همان حوزه و اگر ارزش آن بالای 5 میلیون تومان باشد، در دادگستری آن حوزه بررسی خواهد شد.

توجه داشته باشید که پرونده شما حقوقی است و برای متخلف، مجازاتی در نظر گرفته نمی‌شود اما اگر پرونده شما به مرحله اجرایی برسد، ممکن است توام با اعمال ماده 2 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی باشد.

این ماده مقرر کرده است: هر کس محکوم به پرداخت مالی به دیگری شود، چه به صورت استرداد عین یا قیمت یا مثل آن یا ضرر و زیان ناشی از جرم یا دیه و آن را تادیه نکند، دادگاه او را الزام به تادیه کرده و چنانچه مالی از او در دسترس باشد، آن را ضبط و به میزان محکومیت از مال ضبط شده استیفا می‌کند. در غیر این صورت بنا به تقاضای محکوم‌له، ممتنع را در صورتی که معسر نباشد، تا زمان تادیه حبس خواهد کرد.

 در صورتی که در قراردادهای معوض، یکی از طرفین تعهدات قراردادی خود را اجرا نکند، در قانون مدنی حکم عام و صریحی وجود ندارد که متعهدد له به استناد آن بتواند عقد معوض را فسخ کند و خود را از تعهداتی که متقابلا متقبل شده است، آزاد کند.  به نظر می‌رسد که این حق فسخ، هم از دیدگاه فقهی و هم از دیدگاه حقوقی به شرح زیر قابل توجیه است:

نخست آن که قانونگذار حق فسخ را در مورد تخلف از شروط ضمن عقد که جنبه فرعی دارد، پذیرفته است؛ دوم آن که این حق فسخ ناشی از ارتباطی است که در عقود معوض بین عوض و معوض وجود دارد؛ سوم آن که پذیرش این حق فسخ، حقوق ایران را به کشورهای پیشرفته و اسناد بین‌المللی که این حق را پذیرفته‌اند، نزدیک می‌کند.

همچنین طبق مقررات حقوق ایران، در صورتی می توان قرارداد را فسخ کرد که اجبار متعهد به انجام تعهد، امکان پذیر نباشد.